例3：教材P90 例5-11

　　沿用教材P88例5-8，20×7年某企業(yè)擁有一項(xiàng)房地產(chǎn)，過去作為企業(yè)一項(xiàng)存貨，賬面余額為45000萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為41000萬元，20×7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為43000萬元。20×8年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于20×8年6月以46000萬元出售，出售款項(xiàng)已收訖。

　　分析：20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，公允價(jià)值為41000萬元，原賬面價(jià)值為45000萬元。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，差額確認(rèn)為損失：公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　借：投資性房地產(chǎn)—××寫字樓(成本)　41000

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　 4000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　　　45000

　　注：上面所講為公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，如果公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，如教材P91例5-12，4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為47000萬元。轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值應(yīng)為47000萬元，原賬面價(jià)值為45000萬元。公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，不確認(rèn)收益，要計(jì)入資本公積-其他資本公積。

　　借：投資性房地產(chǎn)—××寫字樓(成本)　　47000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　　　　45000

　　資本公積—其他資本公積　　　　　　 　 2000

　　※ 注意理解和前面所講的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨的區(qū)別：

　�、偻顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨時(shí)，由于投資性房地產(chǎn)的目的就是為了獲利，所以轉(zhuǎn)為自用或存貨時(shí)，無論公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值還是公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，其損益都應(yīng)該加以確認(rèn)，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　�、谧杂没虼尕涋D(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于自用房地產(chǎn)的目的不是為了出租獲利或賺取差價(jià)。所以自用改為出租，當(dāng)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值時(shí)，不確認(rèn)收益，暫時(shí)計(jì)入資本公積—其他資本公積;發(fā)生損失時(shí)，出于謹(jǐn)慎性考慮，確認(rèn)損失。

　　二、投資性房地產(chǎn)的處置

　　(一)成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　應(yīng)按實(shí)際收到的金額與處置時(shí)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值(賬面價(jià)值=原始價(jià)值-累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷-減值準(zhǔn)備)之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。

　　1. 處置收入作為其他業(yè)務(wù)收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　2. 處置成本是投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　3. 其他業(yè)務(wù)收入減其他業(yè)務(wù)成本即為處置收益。

　　(二)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　1. 處置收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　2. 在轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值時(shí)，賬面價(jià)值包括原始價(jià)值、變動(dòng)數(shù)額。

　　例4：某企業(yè)有一項(xiàng)房地產(chǎn)，07年2月購(gòu)買時(shí)買價(jià)1200萬元。07年12月31日漲到1500萬元，增加投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)300萬元。08年12月1日將此房地產(chǎn)出售，收到價(jià)款1400萬元。賬務(wù)處理：

　　借：銀行存款 1400

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 1400

　　結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 1500

　　貸：投資性房地產(chǎn)-×房地產(chǎn)(成本) 1200

　　-×房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng)) 300

　　由于確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入為1400萬元，其他業(yè)務(wù)成本1500萬元，則處置損失100萬元，但還不能說處置此房地產(chǎn)發(fā)生了損失。因?yàn)樵?7年12月31日時(shí)，曾經(jīng)做過公允價(jià)值變動(dòng)損益，當(dāng)時(shí)借：投資性房地產(chǎn)300，貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益300。

　　投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損益300也應(yīng)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入：

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 300

　　則企業(yè)出售此項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，所產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入為1400+300=1700(萬元)，其他業(yè)務(wù)成本1500萬元，其他業(yè)務(wù)收益200萬元。

　　本章07年考題

　　單選題：下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是()。

　　A. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

　　B. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

　　C. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

　　D. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量

　　答案：D

　　解析：采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，所以A項(xiàng)不正確;已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，所以B項(xiàng)不正確;采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，所以C項(xiàng)不正確。

　　多選題：下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。

　　A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

　　B. 企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫字樓

　　C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

　　D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　答案：BD

　　解析：已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，A項(xiàng)屬于固定資產(chǎn)、C項(xiàng)屬于企業(yè)存貨。

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中級(jí)經(jīng)濟(jì)法		孫繼秋	講 座	21	游文麗	講 座	6	講 座
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