【背景鏈接】
2014年10月，青島微信圈中瘋傳綠城降價(jià)，最低65折，引來(lái)?yè)屬?gòu)。隨后，開(kāi)發(fā)商出面澄清，說(shuō)65折只面向員工內(nèi)部，并非降價(jià)促銷，但老業(yè)主們對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了“信用危機(jī)”，對(duì)此說(shuō)法并不買(mǎi)賬。于是他們一大早就聚集在售樓處，上演“全武行”。
因樓盤(pán)降價(jià)老業(yè)主“維權(quán)”鬧事的事件，近年來(lái)不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。2008年、2011年以及今年，總有一些樓盤(pán)老業(yè)主站出來(lái)反對(duì)，甚至采取極端行為阻止開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售。2014年年5月下旬，南京就有多個(gè)樓盤(pán)因降價(jià)遭遇老業(yè)主“討說(shuō)法”，個(gè)別樓盤(pán)甚至發(fā)生肢體沖突，以致萬(wàn)科總裁郁亮感嘆，降價(jià)是一種危險(xiǎn)行動(dòng)，他們將不時(shí)舉行促銷活動(dòng)，但不會(huì)大面積打折。
【深度解析】
[反對(duì)降價(jià)是無(wú)意義行為]
首先，老業(yè)主抗議所在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，實(shí)際上是與整個(gè)樓市趨勢(shì)對(duì)抗，其結(jié)果必然達(dá)不到目的。在目前庫(kù)存量高企、成交量大降的情況下，降價(jià)銷售是不少城市的不少開(kāi)發(fā)商的唯一選擇，老業(yè)主與整個(gè)市場(chǎng)對(duì)抗，無(wú)疑很難取得勝利，因?yàn)槭袌?chǎng)的力量很強(qiáng)大，而老業(yè)主的力量很微弱。
其次，老業(yè)主的抗議阻止不了開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售。開(kāi)發(fā)商既然選擇降價(jià)銷售，顯然，會(huì)有應(yīng)對(duì)老業(yè)主抗議的思想準(zhǔn)備和預(yù)案。比如，老業(yè)主阻止售樓，但售樓人員還是能利用項(xiàng)目附近的酒家和看房者進(jìn)行交流。老業(yè)主耗費(fèi)時(shí)間和精力后，還是達(dá)不到目的。
其三，開(kāi)發(fā)商往往占有法理優(yōu)勢(shì)，老業(yè)主更像“無(wú)理取鬧”，自然很難達(dá)到目的。如果老業(yè)主有某種證據(jù)來(lái)證明開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)承諾房?jī)r(jià)只漲不跌，顯然法律是支持老業(yè)主維權(quán)的，但如果沒(méi)有這樣的證據(jù)，在道理上，在法理上，老業(yè)主都站不住腳，無(wú)法獲得法律和社會(huì)支持，反對(duì)降價(jià)甚至采取暴力行為無(wú)意義。
[樓房買(mǎi)賣(mài)要遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律]
買(mǎi)樓賣(mài)樓是典型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。既然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，商品就有漲價(jià)的時(shí)候，也有降價(jià)的時(shí)候。樓房早已是商品，因此當(dāng)然也要遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律。一方面，房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，可以坐地漲價(jià)，也可以降價(jià)促銷。另一方面，某個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)交錢(qián)了的業(yè)主，不能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商后來(lái)降價(jià)售房，就打砸樓盤(pán)，因?yàn)橐坏┵I(mǎi)房簽約就是訂立了經(jīng)濟(jì)交易合同，合同是有法律效力的。而且，業(yè)主簽約前就得有樓房漲價(jià)和降價(jià)的心理準(zhǔn)備。一旦降價(jià)就不滿開(kāi)發(fā)商，打砸樓盤(pán)，則是業(yè)主很明顯的違約。按照法律，此種行為是要受到法律嚴(yán)懲。
[“打砸行為”有違契約精神]
“房?jī)r(jià)一降，業(yè)主就打砸樓盤(pán)”，這種事情在我國(guó)許多地方都已經(jīng)上演過(guò)了。這從本質(zhì)上反映出我們中國(guó)人很缺乏“契約精神”。所謂“契約精神”，就是訂立契約后，訂立者都必須嚴(yán)格遵守所定的契約。顯然，買(mǎi)樓賣(mài)樓一旦簽了合同，就是訂立了契約。那么，既然業(yè)主與開(kāi)發(fā)商都是自由的，亦即開(kāi)發(fā)商沒(méi)有強(qiáng)制、逼迫業(yè)主簽買(mǎi)樓的合同，業(yè)主甘愿承受買(mǎi)樓的風(fēng)險(xiǎn)，那么就得自覺(jué)遵守合同，并承擔(dān)開(kāi)發(fā)商未來(lái)可能降價(jià)賣(mài)房所導(dǎo)致的業(yè)主自己感到不平衡的心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也得有以后房子漲價(jià)不能問(wèn)老業(yè)主索要補(bǔ)交差價(jià)的心理準(zhǔn)備。如果買(mǎi)房賣(mài)房的雙方不能這樣，那么顯然大家就肯定無(wú)法以正常的經(jīng)濟(jì)秩序自由買(mǎi)樓賣(mài)樓了。
[危害]
如果任由業(yè)主砸打降價(jià)樓盤(pán)，那么不但嚴(yán)重?cái)_亂住房的市場(chǎng)交易經(jīng)濟(jì)秩序，而且還導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不敢降價(jià)，從而導(dǎo)致更多的人買(mǎi)不起房，進(jìn)而致使社會(huì)矛盾進(jìn)一步激化，最終危害社會(huì)安定、團(tuán)結(jié)、和諧、穩(wěn)定的大局，亦即所有人的共同利益。
[措施]
“降價(jià)業(yè)主砸樓盤(pán)”這樣的事情，有關(guān)部門(mén)必須聯(lián)合起來(lái)依法嚴(yán)肅懲處。 對(duì)此，中公教育專家建議：
第一，業(yè)主打砸樓盤(pán)造成開(kāi)發(fā)商的損失，開(kāi)發(fā)商可以理直氣壯地維權(quán)：先是全力勸說(shuō)，無(wú)效后就趕緊報(bào)警;警方接警出警后須嚴(yán)格依法執(zhí)法，按具體違法行為拘留或罰款。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商向法院起訴肇事者，獲得應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)賠償。
第二，樓市買(mǎi)賣(mài)雙方均需回到理性和法治軌道中，學(xué)會(huì)運(yùn)用法律保護(hù)自己的權(quán)益和解決問(wèn)題。一方面，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)、面積等作出明確約定，防范因房?jī)r(jià)漲跌引發(fā)紛爭(zhēng)。另一方面，漲跌本是市場(chǎng)自身的正常調(diào)節(jié)。房?jī)r(jià)“只漲不跌”的心態(tài)，亟待調(diào)整。
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