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　　第八章貸款擔(dān)保

　　第三節(jié) 貸款抵押

　　貸款抵押是債務(wù)人或第三人對(duì)債權(quán)人以一定財(cái)產(chǎn)作為清償債務(wù)擔(dān)保的法律行為。提供抵押財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財(cái)產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。抵押設(shè)定之后，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或以抵押物的變賣價(jià)款較其他債權(quán)人優(yōu)先受償。

　　一、貸款抵押設(shè)定條件(★★★)

　　(一)貸款抵押的范圍

　　債務(wù)人在向商業(yè)銀行提出信貸申請(qǐng)時(shí)，信貸人員應(yīng)要求其提供擔(dān)保方式意向。如采用抵押擔(dān)保，信貸人員應(yīng)依據(jù)銀行制度規(guī)定及平時(shí)掌握的情況，對(duì)債務(wù)人提出的抵押人和抵押物進(jìn)行初步判斷。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

　�、俚盅喝怂�有的房屋和其他地上定著物;

　　②抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

　　③抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　�、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾�(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　�、莸盅喝艘婪ǔ邪�并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　⑥依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：

　　①土地所有權(quán);

　�、诟�地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但擔(dān)保法特別規(guī)定的除外;

　�、蹖W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

　�、芩�有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

　　⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

　�、抟婪ú坏玫盅旱钠渌�財(cái)產(chǎn)。

　　(二)貸款抵押額度的確定

　　1.抵押物的認(rèn)定

　　作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。因此，銀行對(duì)選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，除應(yīng)該核對(duì)抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗(yàn)證董事會(huì)或職工代表大會(huì)同意的證明;用共有財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　2.抵押物的估價(jià)

　　銀行在進(jìn)行抵押貸款中，必須對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。抵押物估價(jià)涉及兩個(gè)主要環(huán)節(jié)：一是要確定估價(jià)方法，二是要確定合理的抵押率。

　　(1)估價(jià)方法

　　在我國(guó)有關(guān)法律中，并未就抵押物估價(jià)問題作出具體規(guī)定。在實(shí)踐中，既可以委托具有評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評(píng)估，也可以由銀行自行評(píng)估，這將取決于抵押物價(jià)值的高低和借貸雙方約定的抵押率的高低。

　�、賹�(duì)于房屋建筑的估價(jià)，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素。

　�、趯�(duì)于機(jī)器設(shè)備的估價(jià)，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除折舊。

　�、蹖�(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià)，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　　此外，估價(jià)的時(shí)間性和地區(qū)性，也都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　　(2)抵押率的確定

　　確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

　　二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析：實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;功能性貶值，即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值;經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。抵押率包括實(shí)際抵押率和擬定抵押率兩類。

　　實(shí)際抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額×l00%

　　擬定抵押率指銀行在進(jìn)行貸款抵押之前初步確定的抵押率，它是影響抵押物估價(jià)的另一個(gè)重要因素。抵押物價(jià)值和抵押率高低直接決定了貸款抵押額度的多少。

　　3.抵押貸款額度的確認(rèn)

　　抵押貸款額度是指銀行根據(jù)抵押物價(jià)值和抵押率高低確定出來的可以貸款的金額。

　　抵押貸款=抵押物評(píng)估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　4.抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;②債務(wù)人履行債務(wù)盼期限;③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;④抵押擔(dān)保的范圍;⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理財(cái)產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，方可取得貸款。

　　(三)貸款抵押的效力

　　1.抵押擔(dān)保的范圍

　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　2.抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。若轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，銀行可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。同時(shí)，抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

　　3.抵押物的保值

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對(duì)抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價(jià)值減少時(shí)，有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。若抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，銀行只能在抵押人因損害而得到的償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

　　4.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時(shí)歸還本息，則抵押自動(dòng)消失。若借款人不能按時(shí)歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)�？傊�，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消失的，押權(quán)也消失。

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