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　　第四章 個(gè)人住房貸款

　　考點(diǎn)4.5 合作機(jī)構(gòu)管理

　　中介機(jī)構(gòu)除了為銀行提供客源之外，大多數(shù)還承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。

　　1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)：①領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì);②業(yè)界聲譽(yù);③歷史信用記錄;④管理規(guī)范程度;⑤經(jīng)營成果;⑥償債能力。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作項(xiàng)目的管理;

　　3.與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理：包括房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。

　　原則：①資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范;②各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合要求;③近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛;④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　4.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)【“假個(gè)貸”假指不具有真實(shí)目的，虛構(gòu)購房行為，捏造借款人資料】;擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)【擔(dān)保放大倍數(shù)過大，即擔(dān)保公司對提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大】;其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5.假個(gè)貸的成因：開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款;銀行漏洞給假個(gè)貸創(chuàng)造了條件。

　　假個(gè)貸的共性：沒有特殊原因滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱;借款人對房屋不了解;借款人首付非自己交付或?qū)嶋H沒有交付等。

　　防控措施：加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)【借款人身份的真實(shí)性、借款人信用情況、各類證件的真實(shí)性、申報(bào)價(jià)格的合理性(房屋估值首先通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進(jìn)行詢價(jià))】;進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度;積極利用法律手段追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。

　　6.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu);業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu);嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度;有效利用保證金制度;嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

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