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　　第四章 個人住房貸款

　　考點4.1 概念、分類、特點、發(fā)展歷程

　　個人住房貸款是指銀行向自然人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　1.按照資金來源劃分：自營性個人住房貸款、個人住房組合貸款、公積金個人住房貸款【不以營利為目的，“低進低出”利率政策，較強的政策性，貸款額度受限，因此為政策性個人住房貸款】

　　按住房交易形態(tài)劃分：新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。

　　按貸款利率的確定方式劃分：固定利率貸款、浮動利率貸款。

　　2.特征：貸款期限長【10-20 年，最長30 年，絕大多數(shù)采取分期還本付息方法】、大多以抵押為前提建立的借貸關(guān)系、風險具有系統(tǒng)性特點。

　　3.20 世紀80 年代中期，首批住房體制改革的試點城市煙臺、蚌埠;中國建設(shè)銀行最早開辦住房貸款業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行;個人住房貸款是我國最早開辦的、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。個人住房貸款真正快速發(fā)展的標志是1998 年《個人住房貸款管理辦法》的頒布。

　　考點4.2 個人住房貸款的要素

　　1.貸款對象：具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人;

　　其他要求：①合法有效的身份或居留證明;②穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力;③合法有效的購買住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料;④有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;⑤其他。

　　2.貸款利率：個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準利率的0.7 倍，第二套貸款利率不低于基準利率的1.1 倍;

　　3.貸款期限：根據(jù)實際情況而定，最長30 年;二手房貸款期限不超過所購住房的剩余的土地使用權(quán)期限;男性自然人的還款期限不超過65 歲，女性自然人的還款年限不超過60 歲，特殊情況再加5 歲。

　　4.還款方式：等額本息還款法和等額本金還款法最常用，只能用一種。

　　5.擔保方式：抵押【為主】、質(zhì)押、保證三種擔保方式;未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采用抵押加階段性保證的方式，保證人是所購住房的開發(fā)商或售房單位。

　　6.貸款額度：貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。

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