五、貸款的簽約和發(fā)放

　　1、貸款的簽約：經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：填寫(xiě)合同、審核合同、簽訂合同

　　2、貸款的發(fā)放：落實(shí)貸款發(fā)放條件、貸款劃付

　　六、貸后與檔案管理

　　1.貸款的回收

　　2、合同變更

　　基本規(guī)定、合同主體變更、借款期限調(diào)整、分期還款額的調(diào)整、還款方式變更、擔(dān)保變更

　　3、貸后檢查：貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目為對(duì)象，通過(guò)客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過(guò)程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。包括對(duì)借款人的檢查、)對(duì)保證人的檢查、對(duì)抵押物的檢查、對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查、對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)檢查

　　4、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和不良貸款的管理

　　(1)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)

　　貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)�貸款資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)一般先進(jìn)行定量分類(lèi)，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類(lèi)，再進(jìn)行定性分類(lèi)，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類(lèi)結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。

　　正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。

　　次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過(guò)出售、變賣(mài)資產(chǎn)、對(duì)外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。

　　可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　損失貸款：借款人無(wú)力償還貸款;履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

　　(2)不良貸款的認(rèn)定

　　按照五級(jí)分類(lèi)方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類(lèi)中的后三類(lèi)貸款，即次級(jí)、可疑和損失類(lèi)貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門(mén)的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。

　　銀行要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個(gè)人住房貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。

　　(3)不良貸款的催收

　　對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門(mén)催收、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對(duì)不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)現(xiàn)不良貸款催收管理的自動(dòng)化。個(gè)人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。

　　(4)不良貸款的處置

　　5、貸后檔案管理

　　七、風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1、合作機(jī)構(gòu)管理

　　合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn);擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施：

　　(1)“假個(gè)貸”的防控措施：加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān);進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度;要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。

　　(2)其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu);業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴(lài)合作機(jī)構(gòu);嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度;有效利用保證金制度;嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

　　2、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：未按獨(dú)立公正原則審批;不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放;審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　法律和政策風(fēng)險(xiǎn)：

　　(1)借款人主體資格：未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問(wèn)題;外籍自然人能否辦理住房貸款問(wèn)題。

　　(2)合同有效性風(fēng)險(xiǎn)：格式條款無(wú)效;未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn);格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn);格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：

　　(4)訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)

　　(5)政策風(fēng)驗(yàn)：對(duì)境外人士購(gòu)房的限制;對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制;抵押品執(zhí)行的政策性限制;

　　操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施：提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神;掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī);嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　3、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

　　信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施：加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別、深入了解客戶還款意愿

　　八、公積金個(gè)人住房貸款

　　擔(dān)保方式：目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見(jiàn)的保證方式。

　　職責(zé)分工：

　　①公積金管理中心基本職責(zé)。制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　②承辦銀行職責(zé)：基本職責(zé)(公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作);可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。

　　操作模式：銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作;公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作;公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)。

　　公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的區(qū)別：承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同、資金來(lái)源不同、貸款對(duì)象不同、貸款利率不同、審批主體不同

　　貸款流程：貸款的受理和調(diào)查;貸款的審查和審批;貸款的簽約和發(fā)放;貸后與檔案管理

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