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　　第四章 個人住房貸款

　　考點1個人住房貸款的分類

　　(1)個人住房貸款的分類：

　　(2)個人住房貸款的特征：

　　①貸款期限長，通常為10～20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式。

　�、诖蠖嘁缘盅簽榍疤峤�立的借貸關(guān)系。

　�、埏L(fēng)險具有系統(tǒng)性特點。

　　影響個人住房貸款風(fēng)險的因素包括：客戶還款能力;客戶還款意愿;房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性。

　　考點2個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象：

　　①個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。

　�、诤戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明;

　　③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　�、苡匈J款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;

　�、葙J款銀行規(guī)定的其他條件。

　　(2)貸款額度：

　　個人住房貸款有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

　�、俳杩钊耸状紊暾埨�用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

　�、诮杩钊艘牙�用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;

　�、圪J款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　�、軐�貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　考點3個人住房貸款的受理

　　個人住房貸款的申請材料清單如下：

　�、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明。

　�、诮杩钊诉�款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。

　　③合法有效的購房合同。

　�、苌婕暗盅夯蛸|(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書面證明。

　�、萆婕氨ＷC擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料。

　�、拶彿渴赘犊钭C明材料，包括借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明。

　�、咩y行規(guī)定的其他文件和資料。

　　考點4貸前調(diào)查

　　(1)開發(fā)商資信審查具體包括：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查;

　�、谄髽I(yè)資信等級或信用程度;

　�、劢�(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;

　�、芏悇�(wù)登記證明;

　�、輹�計報表;

　　⑥開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔保的情況;

　�、咂髽I(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項目審查具體包括：

　�、夙椖抠Y料的完整性、真實性和有效性審查;

　�、陧椖康暮戏ㄐ詫彶�。項目開發(fā)的合法性審查;

　�、垌椖抗こ踢M度審查;

　�、茼椖抠Y金到位情況審查。

　　(3)信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過對開發(fā)商資信調(diào)查、項目有關(guān)資料審查以及實地考察后撰寫出項目調(diào)查報告，報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�、匍_發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況;

　�、陂_發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景;

　�、弁ㄟ^商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風(fēng)險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對負債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險;

　�、茼椖亢献鞯目尚行越Y(jié)論以及對可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議。

　　項目調(diào)查報告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準。

　　考點5個人住房貸款的貸后檢查

　　除參照個人貸款貸后檢查內(nèi)容外，還應(yīng)對開發(fā)商和項目以及合作機構(gòu)進行調(diào)查，調(diào)查的要點有：

　　①開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況。

　�、陧椖抠Y金到位及使用情況。

　�、垌椖抗こ绦蜗筮M度。

　�、茼椖夸N售情況及資金回籠情況。

　　⑤產(chǎn)權(quán)證辦理的情況。

　　⑥履行擔保責(zé)任的情況。

　　⑦開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況。

　�、嗪献鳈C構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務(wù)情況等。

　�、崞渌�可能影響借款人按時、足額還貸的因素。

　　考點6合作機構(gòu)管理的內(nèi)容

　　(1)合作機構(gòu)分析的要點：

　　①分析合作機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì);

　�、诜治龊献鳈C構(gòu)的業(yè)界聲譽;

　�、鄯治龊献鳈C構(gòu)的歷史信用記錄;

　�、芊治龊献鳈C構(gòu)的管理規(guī)范程度;

　　⑤分析企業(yè)的經(jīng)營成果;

　�、薹治龊献鳈C構(gòu)的償債能力。

　　(2)合作后的管理采取的措施主要包括：

　�、偌皶r了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程;

　�、陂_發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常，擔保責(zé)任的履行能力能否保證;

　�、劢杩钊说娜胱∏闆r及對住房的使用情況等;

　�、芙杩钊税l(fā)生違約行為后應(yīng)及時對抵押物進行處理;

　�、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a(chǎn)市場的動態(tài)等。

　　(3)與其他社會中介機構(gòu)的合作管理

　　合作的原則為：

　�、儋Y質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;

　�、诟黜椮攧�(wù)指標符合銀行要求;

　�、劢�期無重大經(jīng)濟糾紛;

　　④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　審查的資料包括：

　�、贍I業(yè)執(zhí)照及其他有效證件以及最近的年檢證明;

　�、诠�司章程、聯(lián)營協(xié)議、個人合伙企業(yè)的合同或協(xié)議;

　　③法定代表人、負責(zé)人或代理人的身份汪明及法人委托書;

　�、芙�(jīng)營單位資格證書;

　�、菸飪r部門批準收費的文件;

　　⑥企業(yè)法人代碼證及最近年度的年檢證明;

　�、呓�(jīng)銀行認可的機構(gòu)審計的近期財務(wù)報表。

　　考點7合作機構(gòu)風(fēng)險的防范措施

　　(1)“假個貸”的防控措施：

　�、偌訌娨痪�人員建設(shè)，嚴把貸款準入關(guān);

　　一線經(jīng)辦人員必須嚴格執(zhí)行貸款準入條件，從源頭上降低“假個貸”風(fēng)險。在具體的操作上.要注意檢查以下四個方面的內(nèi)容：借款人身份的真實性;借款人信用情況;各類證件的真實性;申報價格的合理性。

　　②進一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度;

　�、垡�積極利用法律手段，追究當事人刑事責(zé)任。加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施：

　�、偕钊胝{(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu);

　　②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu);

　�、蹏栏駡�(zhí)行準人退出制度;

　�、苡行Ю�用保證金制度;

　�、輫栏駡�(zhí)行回訪制度。

　　考點8個人住房貸款探作奉獻給管理

　　(1)貸款審查和審批中的風(fēng)險：

　　①未按獨立公正原則審批;

　�、诓话礄�(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放;

　�、蹖徟�人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　(2)貸款支付管理中的風(fēng)險

　�、儋J款資金發(fā)放前，未審核借款人相關(guān)交易資料和憑證;

　�、谖窗匆�(guī)定將貸款發(fā)放至相應(yīng)賬戶;

　　③在未接到借款人支付申請、支付委托的情況下，直接將貸款資金支付出去;

　�、芪丛敿氂涗涃Y金流向和歸集保存相關(guān)憑證。

　　考點9公積金個人住房貸款的特點

　�、倩ブ�性：公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。

　�、谄毡樾裕褐灰�是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可

　　申請公積金個人住房貸款。

　�、劾�率低：相對商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。

　�、芷谙揲L：目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　考點10公積金個人住房貸款要素

　　(1)貸款對象應(yīng)具備的條件：

　�、倬哂谐擎�(zhèn)常住戶口或有效居留身份;

　　②按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶;

　�、塾蟹�(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　�、苡泻戏ㄓ行У馁徺I、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　�、萦挟�?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的首付款;

　　⑥有符合要求的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;

　�、叻�合當?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的其他借款條件。

　　(2)個人公積金住房貸款利率：公積金個人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。

　　(3)貸款期限：公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當?shù)毓�積金管理中心有特殊規(guī)定，按當?shù)刈》抗�積金信貸政策執(zhí)行。

　　(4)申請商品房公積金個人住房貸款的借款人，還須提供以下資料：

　�、俳杩钊思皡①J人(共同還款人、擔保人)的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書;

　　②婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明);

　�、酆戏ǖ纳唐贩抠彿亢贤�或協(xié)議;

　�、芙杩钊思皡①J人所在單位提供的個人資信證明;

　�、萁杩钊艘呀桓恫坏陀�20%購房款的有效憑據(jù);

　�、抻行У膿�保證明;。

　　⑦辦理公積金個人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個貸協(xié)議的樓盤，借款人可通過個貸銀行辦理貸款手續(xù)。

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