二、個人住房貸款的特征

　　個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

　　1.貸款金額大、期限長。購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負(fù)債的較大份額;期限較長，通常為10一20年，最長可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

　　2.以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實(shí)現(xiàn)對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實(shí)際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

　　3.風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。由于個人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對較低。但由于大多數(shù)個人住房貸款具有類似的貸款模式，風(fēng)險(xiǎn)也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發(fā)展歷程

　　個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達(dá)到2.95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

　　四、個人住房貸款的要素

　　(一)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，

　　例如：

　　(I)合法有效的身份或居留證明;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;(3)有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;(4)有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。

　　(二)貸款利率

　　個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定個人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。

　　個人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

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