考點4.5 合作機構管理((P103-P110)

　　中介機構除了為銀行提供客源之外，大多數(shù)還承擔一定的擔保責任。

　　1.合作機構分析的要點：①領導層素質(zhì);②業(yè)界聲譽;③歷史信用記錄;④管理規(guī)范程度;⑤經(jīng)營成果;⑥償債能力。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作項目的管理;

　　3.與其他社會中介機構的合作管理：包括房地產(chǎn)評估機構、擔保公司和律師事務所等。

　　原則：①資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;②各項財務指標符合要求;③近期無重大經(jīng)濟糾紛;④銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

　　4.合作機構風險的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險【“假個貸”假指不具有真實目的，虛構購房行為，捏造借款人資料】;擔保公司的擔保風險【擔保放大倍數(shù)過大，即擔保公司對提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大】;其他合作機構的風險。

　　5.假個貸的成因：開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款;銀行漏洞給假個貸創(chuàng)造了條件。

　　假個貸的共性：沒有特殊原因滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱;借款人對房屋不了解;借款人首付非自己交付或?qū)嶋H沒有交付等。

　　防控措施：加強一線人員建設，嚴把貸款準入關【借款人身份的真實性、借款人信用情況、各類證件的真實性、申報價格的合理性(房屋估值首先通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進行詢價)】;進一步完善個人住房貸款風險保證金制度;積極利用法律手段追究當事人刑事責任。

　　6.其他合作機構風險的防控措施：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構;業(yè)務合作中不過分依賴合作機構;嚴格執(zhí)行準入退出制度;有效利用保證金制度;嚴格執(zhí)行回訪制度。

　　考點4.6 操作風險管理((P110-P117)

　　操作風險是一種發(fā)生在實務操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風險。

　　貸款流程中的風險：

　　1.貸款受理中：①借款申請人的主體資格是否符合規(guī)定【完全民事行為能力;對不能提供1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款;是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力。】

　�、谫Y料是否齊全，格式是否符合要求;原件與復印件之間是否一致;貸款調(diào)查中：項目調(diào)查中的風險、借款人調(diào)查中的風險。

　　2.審查和審批中的風險：

　�、傥窗椽毩⒐�正原則審批;②不按權限審批貸款，超授權發(fā)放;③審查不嚴，向不符合條件的人發(fā)放。

　　3.貸款簽約和發(fā)放中的風險：

　�、俸贤�簽訂的風險：未簽訂或簽訂無效合同【先放款、后簽約，銀行單方面先簽署，非銀行人員代為簽約】;合同文本中的不規(guī)范行為【數(shù)字書寫不規(guī)范，簽字不齊全，簽字使用不規(guī)范簡體】;未對合同簽署人及簽字進行核實【借款相關人及其配偶必須到場而未到場，或是偽造授權書等】

　�、谫J款發(fā)放的風險：信息錄入是否正確，發(fā)放程序是否合規(guī);擔保手續(xù)是否齊備、有效;抵(質(zhì))押物是否辦理登記;在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;風險點有會計憑證填制不合要求;未按規(guī)定放款導致不一致或錯誤放款。

　　4.貸款支付管理中的風險;

　　5.貸后管理中的風險：

　�、儋J后管理的風險：未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查;房屋他項權證辦理不及時;逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力;未按規(guī)定保管重要貸款檔案資料，他項權利證書未按規(guī)定進行保管;只關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物價值、用途等變動情況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測。

　　②檔案管理中的風險：是否按照要求收集整理資料，是否按要求立卷歸檔;是否對每筆貸款設立專卷，是否編序，是否核對，重要單證保管是否移交會計部門專管，檔案資料使用是否實施借閱審批登記制度。

　　法律和政策風險：

　　1.借款人主體資格風險【未成年人不能申請，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房、境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋】

　　2.合同有效性風險【格式條款無效、未履行法定提示義務、格式條款解釋、格式條款與非格式條款不一致】

　　3.擔保風險：抵押擔�！镜盅何锏暮戏ㄓ行�性;重復抵押;價值高估、不足值或抵押率偏高、抵押登記存在瑕疵】

　　質(zhì)押擔保【質(zhì)押物合法性;對無處分權的權利進行質(zhì)押;非法所得、不當?shù)美�所得的權利進行質(zhì)押等】

　　保證擔保【未明確連帶責任保證;未明確保證期間;保證人資格有瑕疵;借款人互相保證無異于發(fā)放信用貸款;公司、企業(yè)分支機構為個人提供保證;公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權對外提供保證等】

　　4.訴訟時效風險;

　　5.政策風險：【系統(tǒng)性風險】對境外人士購房的限制、對購房人資格的政策性限制;

　　操作風險的防范措施：

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神;

　　2.掌握并嚴格遵守規(guī)章制度和法律法規(guī);

　　3.嚴格落實貸前調(diào)查和貸后檢查。

　　考點4.7 信用風險管理((P117-P120)

　　個人住房貸款的信用風險通常是因借款人的還款能力和還款意愿下降而導致的。

　　1.還款能力風險：從信用風險的角度看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務狀況，即按時足額還款的能力。我國目前個人住房貸款的浮動利率制度，使借款人承擔了巨大的利率風險，使利率上升周期中貸款違約可能性加大;

　　2.還款意愿：指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取貸款，產(chǎn)生風險。

　　信用風險防范措施：

　�、偌訌妼�借款人還款能力的甄別：驗證第一來源【工資、租金、投資、經(jīng)營收入】的真實性;

　�、谏钊肓私饪蛻暨�款意愿：事前信息不對稱使得優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學中的逆向選擇。

　　考點4.8 公積金個人住房貸款((P120-P123)

　　公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔保”原則。

　　1.特點：互助性【資金來源為單位和個人共同繳存】、普遍性【完全民事行為能力，正常繳存的員工均可申請】、利率性【比商業(yè)貸款利率低】、期限長【最長30 年】

　　2.住房公積金的貸款利率：5 年以下為3.33%，5 年以上為3.87%。來源：233網(wǎng)校

　　3.公積金管理中心基本職責：制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險;承辦銀行職責，基本職責：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續(xù)操作;可委托代理職責：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　4.操作模式：①銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作;

　�、诠�積金管理中心受理，審核和審批，銀行操作;

　�、酃�積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動。

　　5.公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別：

　�、俪袚�風險的主體不同;②資金來源不同;③貸款對象不同;④貸款利率不同;⑤審批主體不同。

　　考點4.9 公積金貸款流程((P123-P128)

　　1.申請商品房公積金個人住房貸款需要補充的資料：②婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證復印件，其他情況由單位或派出所出具證明);③合法的商品房購房合同或協(xié)議;⑤交付首付的有效憑證;

　　2.申請二手房公積金貸款需要補充的資料：②房地產(chǎn)原件和復印件;③評估機構出具的評估報告;④中介機構與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議;⑤區(qū)級以上房地產(chǎn)交易部門進行抵押登記。

　　3.貸款發(fā)放：承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記(備案)手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發(fā)放貸款。資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。

　　4.貸款銀行的催收措施：①逾期90 天以內(nèi)，選擇短信、電話和信函等方式;

　�、诔�過90 天，給借款人發(fā)出提前還款通知書，要求還款并支付逾期期間罰息;

　　③通知書期限屆滿仍未還款時，將就抵押物的處置與借款人達成協(xié)議;

　　④逾期180 天，對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置。

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