個(gè)人住房貸款合作單位定位

　　(1)一手個(gè)人住房貸款合作單位對(duì)于一手個(gè)人住房貸款，商業(yè)銀行最主要的合作單位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。目前，商業(yè)性個(gè)人一手住房貸款中較為普遍的貸款營(yíng)銷(xiāo)方式是銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的方式。這種合作方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與貸款銀行共同簽訂商品房銷(xiāo)售貸款合作協(xié)議，由銀行向購(gòu)買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商房屋的購(gòu)房者提供個(gè)人住房貸款，借款人用所購(gòu)房屋作抵押，在借款人購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有辦好抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商提供階段性或全程擔(dān)保。

　　(2)二手個(gè)人住房貸款合作單位對(duì)于二手個(gè)人住房貸款，商業(yè)銀行最主要的合作單位是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，兩者之間其實(shí)是貸款產(chǎn)品的代理人與被代理人的關(guān)系。資信度高、規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)公司具備穩(wěn)定的二手房成交量，經(jīng)手的房貸業(yè)務(wù)量也相應(yīng)較大，往往能與銀行建立起固定的合作關(guān)系。一家經(jīng)紀(jì)公司通常是幾家銀行二手房貸款業(yè)務(wù)的代理人，銀行也會(huì)尋找多家公司作為長(zhǎng)期合作伙伴。當(dāng)一筆房產(chǎn)交易進(jìn)入貸款環(huán)節(jié)時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)提供幾個(gè)候選銀行名單供購(gòu)房者選擇，待其選定后，由業(yè)務(wù)員直接將交易房源信息、借款人證件等資料送交給銀行業(yè)務(wù)部門(mén)相關(guān)人員審核，審核通過(guò)后，銀行放貸和他項(xiàng)權(quán)證轉(zhuǎn)移同步進(jìn)行。在這一過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)公司起到階段性擔(dān)保的作用，確保整個(gè)房產(chǎn)權(quán)利和錢(qián)款交易轉(zhuǎn)移的安全性。

　　(3)合作單位準(zhǔn)入銀行在挑選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為個(gè)人住房貸款合作單位時(shí)，必須要對(duì)其合法性以及其他資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，銀行經(jīng)內(nèi)部審核批準(zhǔn)后，方可與其建立合作關(guān)系。

　　審查內(nèi)容主要包括以下幾項(xiàng)：①經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;②稅務(wù)登記證明;③會(huì)計(jì)報(bào)表;④企業(yè)資信等級(jí);⑤開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;⑥企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和領(lǐng)導(dǎo)班子的決策能力。

　　其他個(gè)人貸款合作單位定位

　　(1)其他個(gè)人貸款合作單位除住房貸款之外的其他個(gè)人貸款產(chǎn)品大部分與消費(fèi)息息相關(guān)。因此，在消費(fèi)場(chǎng)所開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)，有利于獲得客戶(hù)，效率較高。在這方面的典型做法是與經(jīng)銷(xiāo)商合作，與其簽署合作協(xié)議，由其向銀行提供客戶(hù)信息或推薦客戶(hù)。通常的做法包括以下幾種：一是銀行與合作伙伴保持密切聯(lián)系，一旦有信貸需求，銀行人員即提供上門(mén)服務(wù)。二是銀行與合作伙伴進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)連接，經(jīng)銷(xiāo)商的工作人員可將客戶(hù)的信息直接輸入電腦，銀行人員在線進(jìn)行客戶(hù)初評(píng)，還可對(duì)客戶(hù)提供在線服務(wù)。這一合作方式能夠有效加強(qiáng)溝通、提高效率，可在合作密切、業(yè)務(wù)量大的合作方之間采用。由于客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)大宗商品，如汽車(chē)、家用電器時(shí)，越來(lái)越傾向于分期付款，經(jīng)銷(xiāo)商對(duì)個(gè)人貸款的依賴(lài)性日益加強(qiáng)，這種營(yíng)銷(xiāo)渠道也日益為銀行所重視。

　　(2)其他個(gè)人貸款合作單位準(zhǔn)入銀行在挑選經(jīng)銷(xiāo)商作為合作單位時(shí)，必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審查，通常要對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商的資質(zhì)進(jìn)行調(diào)查，包括法人資格、注冊(cè)資金情況、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)狀況、管理水平、資產(chǎn)負(fù)債率，以及近幾年在銀行有無(wú)違約等不良記錄，有無(wú)重大訴訟案例等。只有經(jīng)銀行內(nèi)部審核批準(zhǔn)合格的經(jīng)銷(xiāo)商，方可與其建立合作關(guān)系。貸款客戶(hù)定位客戶(hù)定位，是商業(yè)銀行對(duì)服務(wù)對(duì)象的選擇，也就是商業(yè)銀行根據(jù)自身的優(yōu)劣勢(shì)來(lái)選擇客戶(hù)，滿(mǎn)足客戶(hù)需求，使客戶(hù)成為自己忠實(shí)伙伴的過(guò)程。銀行一般要求個(gè)人貸款客戶(hù)至少需要滿(mǎn)足以下基本條件：①有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～ 65 周歲(含);②具有合法有效的身份證明(居民身份證、戶(hù)口本或其他有效身份證明)及婚姻狀況證明等;③遵紀(jì)守法，沒(méi)有違法行為，具有良好的信用記錄和還款意愿，在人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)及其他相關(guān)個(gè)人信用系統(tǒng)中無(wú)任何違約記錄;④具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力;⑤具有還款意愿;⑥貸款具有真實(shí)的使用用途等。除了具備上述基本條件外，不同的貸款產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)定位的要求也是不一樣的，比如有的貸款產(chǎn)品要求客戶(hù)能夠提供銀行認(rèn)可的抵(質(zhì))押物或保證人作為擔(dān)保，而個(gè)人信用貸款則不需要。此外，各家銀行對(duì)個(gè)人貸款客戶(hù)的定位也有所區(qū)別。