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2016年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》講義:契稅法

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  (一)征稅對(duì)象

  契稅征稅對(duì)象具體包括以下五種具體情況:

  1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓(出讓方不交土地增值稅)

  國(guó)有土地使用權(quán)出讓,受讓者應(yīng)向國(guó)家繳納出讓金,以出讓金為依據(jù)計(jì)算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

  2.國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交土地增值稅)

  土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

  3.房屋買賣(符合條件的轉(zhuǎn)讓方需交土地增值稅)

  幾種特殊情況視同買賣房屋:

  (1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋:按房產(chǎn)現(xiàn)值(折價(jià)款)繳納契稅;

  (2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓(房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅);

  以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè),免納契稅。

  (3)買房拆料或翻建新房。

  4.房屋贈(zèng)與(非公益性贈(zèng)與需交土地增值稅)

  5.房屋交換(單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅)

  (1)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為,應(yīng)繳納契稅。

  (2)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬,應(yīng)繳納契稅。

  (二)計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

  1.計(jì)稅依據(jù)

  (1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù);

  (2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與,由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;

  (3)土地使用權(quán)交換、房屋交換,以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù);

  (4)以劃撥方式取得土地使用權(quán),經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅,計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

  (5)房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。

 、俨扇》制诟犊罘绞劫(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的,按照合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。

 、诔惺艿姆课莞綄僭O(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的,按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收,如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的,適用與房屋相同的稅率。

  (6)對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為(法定繼承人除外),應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

  2.應(yīng)納稅額的計(jì)算

  應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

  (三)稅收優(yōu)惠

  重點(diǎn)關(guān)注以下幾項(xiàng):

  1.對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

  2.債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,免征契稅。

  3.法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬,屬于贈(zèng)與行為,應(yīng)征收契稅。

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