第六節(jié) 應納稅額的計算
一、增值額(計稅依據(jù))
土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額
在實際的房地產(chǎn)交易過程中,納稅人有下列情形之一的,則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅:
1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
2.提供扣除項目金額不實的;
3.轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的。
4.舊房及房地產(chǎn)的轉讓。
二、應納稅額計算
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
手寫板提示:計算土地增值稅要注意4個步驟:
第一,要計算扣除項目,注意扣除項目歸集時的具體內(nèi)容;
第二,計算土地增值額,就是收入減去扣除項目;
第三,計算土地增值率,前述第二項目÷第一項目;據(jù)此選出稅率和扣除率;
第四,計算稅額。
【例題·單選題】2009年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢,取得銷售收入1.4萬萬元,已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)成本合計為4800萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息;該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%;銷售商品房繳納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為( )。
A.2256.5萬元 B.2445.5萬元
C.3070.5萬元 D.3080.5萬元
[答疑編號346080301]
『正確答案』B
『答案解析』根據(jù)土地增值稅法計算方法與步驟,計算過程如下:
計算扣除金額=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(萬元);
計算土地增值額=14000-7010=6990(萬元);
計算增值率=6990÷7010×100%=99.7%,適用稅率為第二檔,稅率40%、扣除系數(shù)5%;
應納土地增值稅=6990×40%-7010×5%=2445.5(萬元)。
【例題·計算題】2009新制度考題
某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權,依據(jù)受讓合同支付轉讓方地價款8 000萬元,當月辦妥土地使用證并支付了相關稅費。自2008年7月起至2009年6月末,該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售,依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中,根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6 200萬元,開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構的證明)。
(說明:當?shù)剡m用的城市維護建設稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產(chǎn)權轉移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4%)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號計算回答問題,每問需計算出合計數(shù)。
[答疑編號346080302]
『正確答案』
(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的印花稅(略)。
(2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。
【答案】 =8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)
(3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。
【答案】 =18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)
(4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。
【答案】=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)
(5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額。
【答案】=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)
(6)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。
【答案】增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%
計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)
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