2010年注冊會計師《稅法》：土地增值稅法(6)

　　注意

　�、賰�(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)

　�、谕赓Y房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“一稅”(營業(yè)稅)

　　③內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費” (營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)

　�、芡赓Y非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“兩稅”(營業(yè)稅、印花稅)。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　經(jīng)典例題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是(　)。

　　A.營業(yè)稅、印花稅

　　B.房產(chǎn)稅、城市維護建設稅

　　C.營業(yè)稅、城市維護建設稅

　　D.印花稅、城市維護建設稅

　　【答案】C

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　　經(jīng)典例題

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息;該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行;該項目轉(zhuǎn)讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為(　)。

　　A.1500萬元　　B.2000萬元

　　C.2500萬元　　D.3000萬元

　　【答案】D

　　【解析】應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”=10000×10%+10000×20%=3000(萬元)

　　小結(jié)：

 　　(二)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　【經(jīng)典例題】 2008年

　　某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。

　　A.400萬元　　 B.1485萬元

　　C.1490萬元　　D.200萬元

　　【答案】B

　　【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：(1)房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=12000×70%=8400(萬元);(2)取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用，本題沒有涉及;(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=(10000-8000)×5%(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)。增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額=10000-8400-115=1485(萬元)