2006注冊會計師考試《稅法》輔導(dǎo)講義(18)

【典型例題分析】

【例1】某內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商用樓出售給B公司，取得銷售收入5000萬元，公司繳納了有關(guān)稅費（營業(yè)稅稅率5％，印花稅稅率0.5‰，城建稅稅率7％，教育費附加3％），已知該公司為取得土地使用權(quán)支付地價款500萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元，管理費用150萬元（其中業(yè)務(wù)招待費20萬元，不含印花稅），銷售費用80萬元（含廣告費50萬元），財務(wù)費用120萬元（均為利息支出為120萬元，并且支付的利息比同期銀行貸款利率計算的利息多出10萬元），該公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5％。則：

（1）則該公司應(yīng)繳納土地增值稅（701.75）萬元。

（2）則該公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（555.3075）萬元。

（3）B公司繳納的契稅（150）萬元（契稅稅率3％）。

□土地增值稅計算過程如下：

1、收入總額＝5000萬元

2、扣除項目金額＝2885萬元

（1）地價款＝500萬元

（2）開發(fā)成本＝1500萬元

（3）開發(fā)費用＝110＋（500＋1500）×5％＝210萬元

（4）稅費＝250＋25＝275萬元

（5）加扣費用＝（500＋1500）×20％＝400萬元

3、增值額＝5000－2885＝2115萬元

4、增值率＝2115÷2885＝73％

5、應(yīng)納稅額＝2115×40％－2885×5％＝701.75萬元　

□企業(yè)所得稅計算過程如下：

1、收入總額＝5000萬元

2、準(zhǔn)予扣除的成本＝500＋1500＝2000（萬元）

3、準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝250（營業(yè)稅）＋25（城建稅及附加）＋2.5（印花稅）＋701.75（土地增值稅）＝979.25（萬元）

4、準(zhǔn)予扣除的費用＝150＋80＋120－（2＋10）＝338（萬元）

5、應(yīng)納稅所得額＝5000－2000－979.25－338＝1682.75（萬元）

6、應(yīng)納企業(yè)所得稅＝1682.75×33％＝555.3075（萬元）

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造出售普通住宅

【例2】某內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一棟普通住宅進(jìn)行銷售，銷售收入800萬元，支付地價款100萬元，建筑成本420萬元，支付銀行利息30萬元（該借款用于其他工程），并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除額為10％。則該公司應(yīng)繳納土地增值稅（0）萬元。

計算過程如下：

收入總額＝800萬元

扣除項目金額＝100＋420＋（100＋420）×10％＋44＋（100＋420）×20％＝720（萬元）

增值額＝800－720＝80（萬元）

增值率＝80÷720＝11.11％＜20％　　

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售并且增值率≤20％的，免稅