| 第 1 頁：考情分析 |
| 第 2 頁：重點(diǎn)、難點(diǎn)講解及典型例題 |
四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
(一)轉(zhuǎn)換日的確定(★)
| 轉(zhuǎn)換類型 | 轉(zhuǎn)換日 |
| 投資性房地產(chǎn)開始自用 | 房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期 |
| 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨 | 租賃期滿，作出決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外出售的日期 |
| 作為存貨或自用的房地產(chǎn)改為出租 | 租賃期開始日 |
| 自用土地使用權(quán)改用于資本增值 | 自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期 |
(二)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理(★★)
1.轉(zhuǎn)換原則
2.具體處理
(1)成本模式下的轉(zhuǎn)換
| 轉(zhuǎn)換形式 | 會(huì)計(jì)處理 | |
| 投資性房地產(chǎn)－ 非投資性房地產(chǎn) | ①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷) 固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備 | ②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) |
| 非投資性房地產(chǎn)－ 投資性房地產(chǎn) | ①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷) 固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 | ②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品(存貨賬面余額) |
(2)公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換
| 轉(zhuǎn)換形式 | 會(huì)計(jì)處理 | |
| 投資性房地產(chǎn)－ 非投資性房地產(chǎn) | ①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))(公允價(jià)值) 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價(jià)值變動(dòng)(或 借記) 公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記) | ②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品(公允價(jià)值) 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價(jià)值變動(dòng) (或借記) 公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記) |
| 非投資性房地產(chǎn)－投資性房地產(chǎn) | ①公允價(jià)值<原賬面價(jià)值 借：投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值) 累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷) 固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備(存貨跌 價(jià)準(zhǔn)備) 公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品) | ②公允價(jià)值>原賬面價(jià)值 借：投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值) 累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷) 固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備(存貨 跌價(jià)準(zhǔn)備) 貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品) 資本公積——其他資本公積 |
【提示】處置時(shí)，因非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”或“資本公積”的金額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
【例題·多選題】2009年10月1日，甲公司董事會(huì)決定將自用辦公樓整體出租給乙公司并作出書面決議，租賃期為3年，月租金為200萬元，每季度初收取租金。2009年10月1日為租賃期開始日，當(dāng)日的公允價(jià)值為30000萬元。該辦公樓原值為20000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，已計(jì)提固定資產(chǎn)折舊500萬元。2009年末該辦公樓的公允價(jià)值為31000萬元。甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假定按季度確認(rèn)收入，則甲公司下列處理中正確的有( )。
A.2009年10月1日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為30000萬元
B.2009年10月1日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入損益
C.2009年末調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益1000萬元
D.每季度初收到租金作為預(yù)收賬款核算
【答案】ACD
【解析】選項(xiàng)B，2009年10月1日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入資本公積，轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額才計(jì)入損益。
(三)投資性房地產(chǎn)的處置(★★)
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，其具體會(huì)計(jì)處理如下表所示。
| 項(xiàng)目 | 內(nèi)容 | |
| 核算要點(diǎn) | ①處置的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算； ②轉(zhuǎn)換日計(jì)人資本公積的差額，轉(zhuǎn)人“其他業(yè)務(wù)成本”科目； ③持有期間產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)額，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目 | |
| 具體處理 | 成本模式下 | 公允價(jià)值模式下 |
| ①借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 ②借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) | ①借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收人 ②借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價(jià)值變動(dòng)(或借記) ③借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)成本(或相反分錄) ④借：資本公積－－其他資本公積(轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額) 貸：其他業(yè)務(wù)成本 | |
本章小結(jié)：
本章屬于基礎(chǔ)性章節(jié)，難度不大，但出題形式比較靈活，可以結(jié)合固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、所得稅、會(huì)計(jì)政策變更等章節(jié)進(jìn)行考核。相比固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)章節(jié)來說，該章部分知識(shí)點(diǎn)的處理比較特殊，在學(xué)習(xí)本章內(nèi)容時(shí)，需要耐心的梳理掌握。
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