采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)
(二)采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)
采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn),也可以分為初始確認、后續(xù)計量和處置三個步驟:
1.采用公允價值模式下的初始計量
(1)采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式,就應(yīng)當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。在極少數(shù)情況下,已經(jīng)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè),有證據(jù)表明某項房地產(chǎn)在完成建造活動后首次轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時,該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置,并且假設(shè)無殘值。注意,這是今年的一個新變化。
采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當同時滿足下列條件:
①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地,通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市,應(yīng)當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn),對建筑物而言,是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權(quán)而言,是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
(2)采用公允價值模式下初始計量的賬務(wù)處理
①外購和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計量時,采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同,不同點在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細科目,以便區(qū)分“公允價值變動”。
【例10】甲公司于
借:投資性房地產(chǎn)——成本 1010
貸:銀行存款 1010
②將存貨和自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租
房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租,應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值,公允價值與原賬面價值之間的差額,如果公允價值大于賬面價值,其差額計入“資本公積——其他資本公積”;如果公允價值小于賬面價值,其差額計入“公允價值變動損益”。這樣處理的目的,是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤。
a.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目;按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時,因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當期的其他業(yè)務(wù)收入,借記“資本公積——其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
b.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按已計提的累計攤銷或累計折舊,借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目;原已計提減值準備的,借記“無形資產(chǎn)減值準備”、“固定資產(chǎn)減值準備”科目;按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時,因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當期損益,借記“資本公積——其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從
借:投資性房地——成本 1800(公允價值)
累計折舊 500
貸:固定資產(chǎn) 2000
資本公積——其他資本公積 300
如果轉(zhuǎn)換日公允價值為1400萬元,則賬務(wù)處理:
借:投資性房地——成本 1400(公允價值)
累計折舊 500
公允價值變動損益 100
貸:固定資產(chǎn) 2000
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷;在資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)應(yīng)當以公允價值計量,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認為其他業(yè)務(wù)收入。
【例12】
2007年初購入投資性房地產(chǎn):
借:投資性房地產(chǎn)——成本 3000
貸:銀行存款 3000
借:銀行存款 200
貸:預(yù)收賬款 200
2007年末:
借:預(yù)收賬款 200
貸:其他業(yè)務(wù)收入 200
借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 100
貸:公允價值變動損益(3100-3000)100
以后年度依此類推,略。
北京 | 天津 | 上海 | 江蘇 | 山東 |
安徽 | 浙江 | 江西 | 福建 | 深圳 |
廣東 | 河北 | 湖南 | 廣西 | 河南 |
海南 | 湖北 | 四川 | 重慶 | 云南 |
貴州 | 西藏 | 新疆 | 陜西 | 山西 |
寧夏 | 甘肅 | 青海 | 遼寧 | 吉林 |
黑龍江 | 內(nèi)蒙古 |