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【高頻考點(diǎn)】不動(dòng)產(chǎn)
(一)變動(dòng)公示規(guī)則
1.登記生效
(1)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
【相關(guān)鏈接】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
(2)登記權(quán)利人VS事實(shí)權(quán)利人
當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
(3)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書VS不動(dòng)產(chǎn)登記簿
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
2.登記對(duì)抗
(1)土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示、對(duì)抗規(guī)則
(二)納入我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
1.集體土地所有權(quán);
2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);
3.森林、林木所有權(quán);
4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);
5.建設(shè)用地使用權(quán);
6.宅基地使用權(quán);
7.海域使用權(quán);
8.地役權(quán);
9.抵押權(quán);
10.法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
【提示】
(1)國有土地所有權(quán)并未納入統(tǒng)一登記范圍，但國有土地使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán))、抵押權(quán)均應(yīng)辦理統(tǒng)一登記。
(2)納入統(tǒng)一登記范圍的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)均在登記之列，只不過登記的效力各有不同，有的非經(jīng)登記不得生效，有的非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。
(三)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記
1.首次登記
即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。
2.變更登記
在下列情形下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：
(1)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的;
(2)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;
(3)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;
(4)同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;
(5)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;
(6)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;
(7)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;
(8)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;
(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。
3.轉(zhuǎn)移登記
在下列情形下，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記:
(1)買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的;
(2)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;
(3)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;
(4)不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;
(5)繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;
(6)共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;
(7)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;
(8)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;
(9)因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;
(10)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。
4.注銷登記
屬于注銷登記的情形包括：
(1)不動(dòng)產(chǎn)滅失的;
(2)權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;
(3)不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;
(4)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;
(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
(四)更正登記與異議登記
1.更正登記
【提示】
區(qū)別于變更登記，更正登記和異議登記用以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的登記錯(cuò)誤。
(1)申請(qǐng)人
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。
(2)更正條件
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
2.異議登記
(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。
(2)有效期
登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
(3)登記不當(dāng)
異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
(五)預(yù)告登記
1.具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：
(1)預(yù)購商品房;
(2)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押;
(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;
(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
2.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，不發(fā)生物權(quán)效力。(2017年調(diào)整)(主觀題必背)
3.預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告
登記失效。
【提示】
所謂“債權(quán)消滅”，除包括債權(quán)因得到清償而消滅的情形外，還包括買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)。(2017年新增)
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