考點(diǎn)：提存
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.提存的原因
2.提存的法律效果
【考頻分析】：
考頻：★★★
復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題的常設(shè)考點(diǎn)。
【主要考點(diǎn)】：提存
1.提存的原因
《合同法》規(guī)定，有下列情形之一，難以履行債務(wù)的，債務(wù)人可以將標(biāo)的物提存：
(1)債權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng);
(2)債權(quán)人下落不明;
(3)債權(quán)人死亡未確定繼承人或者喪失民事行為能力未確定監(jiān)護(hù)人;
(4)法律規(guī)定的其他情形。
【解釋】提存，就相當(dāng)于是債務(wù)人按照約定履行了義務(wù)，因此導(dǎo)致合同的權(quán)利義務(wù)終止。
2.提存的法律效果
標(biāo)的物提存后，其風(fēng)險(xiǎn)由債權(quán)人承擔(dān)，孳息歸債權(quán)人所有，提存費(fèi)用由債權(quán)人負(fù)擔(dān)。債權(quán)人自提存之日起5年內(nèi)不領(lǐng)取提存物的，提存物扣除提存費(fèi)用后歸國(guó)家所有。
【解釋】注意提存后，標(biāo)的物的“風(fēng)險(xiǎn)、孳息、提存費(fèi)用”都?xì)w屬“債權(quán)人”。
考點(diǎn)：違約責(zé)任
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.承擔(dān)違約責(zé)任的方式
2.免責(zé)事由
【考頻分析】：
考頻：★★★★★
復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題與主觀題的常設(shè)考點(diǎn)。
【主要考點(diǎn)】：違約責(zé)任
1.承擔(dān)違約責(zé)任的方式
(1)繼續(xù)履行
當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事實(shí)上不能履行;債務(wù)的標(biāo)的不適合于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
【解釋】非金錢債務(wù)，就是“金錢債務(wù)之外”的債務(wù)。這類非金錢債務(wù)包括金錢以外的物、行為、智力成果等。比如，我想理個(gè)發(fā)，頭型為中分，你說(shuō)你會(huì)這個(gè)活，于是我就把頭交給你來(lái)理，結(jié)果給我理成了板寸，這就是您履行的“非金錢債務(wù)”不符合約定。
(2)補(bǔ)救措施
受損害方可以根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，合理選擇要求對(duì)方采取修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等補(bǔ)救措施。
(3)損害賠償
�、儋r償損失
【解釋】買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。
�、谥Ц哆`約金
【解釋】當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
③定金罰則
【解釋1】違約金條款與定金罰則，不可同時(shí)適用。
【解釋2】定金與賠償金的關(guān)系：買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
2.法定免責(zé)事由——不可抗力
(1)根據(jù)不可抗力的影響，全部或部分免責(zé);遲延履行后發(fā)生不可抗力，不能免責(zé)。
(2)主張不可抗力一方應(yīng)當(dāng)：①及時(shí)通報(bào)合同不能履行或遲延履行、部分履行的事由;②取得不可抗力的證明。
考點(diǎn)：買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
【考頻分析】：
考頻：★★★★★
復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題與主觀題的常設(shè)考點(diǎn)。
【主要考點(diǎn)】：買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
【解釋】所有權(quán)轉(zhuǎn)移≠標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移;因?yàn)槎叨加小俺庖?guī)定”。
(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)。
【解釋】上述規(guī)定是“路貨交易”，即標(biāo)的物正在運(yùn)輸，然后當(dāng)事人才簽訂合同。而如果當(dāng)事人先簽訂合同，然后再找人運(yùn)輸貨物至約定的交付地點(diǎn)，此時(shí)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)定是：交付(運(yùn)至交付地點(diǎn))之前風(fēng)險(xiǎn)屬于出賣人，交付之后風(fēng)險(xiǎn)屬于買受人;而如果當(dāng)事人并沒(méi)有約定“交付地點(diǎn)”，則出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人之后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買受人。
(4)當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)�，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。
(5)出賣人按照約定或者依照規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒(méi)有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。
(6)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。
考點(diǎn)：商品房買賣合同
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
商品房買賣合同
【考頻分析】：
考頻：★★★★
復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題與主觀題的常設(shè)考點(diǎn)。
【主要考點(diǎn)】：商品房買賣合同
(1)有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)出賣人無(wú)合同上的約束力。就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(2)出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。
(3)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
【解釋】在這種情況下，法律更側(cè)重于保護(hù)“被拆遷人”的利益。
(4)商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形：
①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;
�、谝蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的;
�、鄯课萏變�(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;
�、艹鲑u人遲延交房或買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;
⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。
(5)在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人在請(qǐng)求解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金：
①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
�、酃室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
�、芄室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
�、莨室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【解釋】注意掌握出賣人支付“懲罰性賠償金”的幾種情形，主要是因?yàn)槌鲑u人有欺詐行為。
考點(diǎn)：贈(zèng)與合同
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.贈(zèng)與合同概述
2.贈(zèng)與合同的撤銷
【考頻分析】：
考頻：★★★★
復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題的常設(shè)考點(diǎn)。
【主要考點(diǎn)】：贈(zèng)與合同
1.贈(zèng)與合同概述
【解釋】贈(zèng)與合同是單務(wù)、無(wú)償、諾成合同。
(1)贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無(wú)瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
(2)贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或家庭生活的，可不再履行贈(zèng)與義務(wù)。
2.贈(zèng)與合同的撤銷
(1)任意撤銷。
贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同不得撤銷。
(2)法定撤銷。
【解釋】如果屬于法定撤銷，無(wú)論贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否轉(zhuǎn)移，贈(zèng)與是否具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)或者經(jīng)過(guò)公證，贈(zèng)與人均可以撤銷。
法定撤銷的情形：
�、賴�(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬;
②對(duì)贈(zèng)與人有撫養(yǎng)義務(wù)而不履行;
�、鄄宦男匈�(zèng)與合同約定的義務(wù)。
(3)撤銷權(quán)。
�、儋�(zèng)與人的撤銷權(quán)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起1年內(nèi)行使。
�、谫�(zèng)與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起6個(gè)月內(nèi)行使。
【解釋】撤銷權(quán)的行使主體不同，法律規(guī)定的期限也不同。
考點(diǎn)：租賃合同
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.租賃合同的期限
2.維修義務(wù)
3.租金支付期限
4.買賣不破租賃
【考頻分析】：
考頻：★★★★
復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題的常設(shè)考點(diǎn)。
【主要考點(diǎn)】：租賃合同
1.租賃合同的期限
(1)租賃合同期限不得超過(guò)20年。
租賃合同屬于臨時(shí)性使用合同，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
(2)不定期租賃。
�、僮赓U期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
�、诋�(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。
�、圩赓U期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃合同為不定期。
【解釋】不定期租賃合同，當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
2.維修義務(wù)
出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
【解釋】融資租賃合同中，承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。
3.租金支付期限
對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
4.買賣不破租賃
(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。
(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
【解釋】只有在房屋租賃中承租人才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
考點(diǎn)：融資租賃合同
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.融資租賃合同的認(rèn)定及效力
2.合同的履行和租賃物的公示
3.合同的解除
4.雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
【考頻分析】：
考頻：★★★★
復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題的常設(shè)考點(diǎn)。
【主要考點(diǎn)】：融資租賃合同
1.融資租賃合同的認(rèn)定及效力
(1)售后回租交易按融資租賃法律關(guān)系定性
承租人將其自有物出賣給出租人;再通過(guò)融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。
(2)無(wú)租賃物的經(jīng)營(yíng)許可，融資租賃合同效力認(rèn)定
根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，承租人對(duì)于租賃物的經(jīng)營(yíng)使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的，人民法院不應(yīng)僅以出租人未取得行政許可為由認(rèn)定融資租賃合同無(wú)效(有效)。
2.合同的履行和租賃物的公示
(1)租賃物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外(約定優(yōu)先)。
(2)承租人拒絕受領(lǐng)租賃物權(quán)利
出賣人違反合同約定的向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，承租人因下列情形之一拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：
�、僮赓U物嚴(yán)重不符合約定的;
�、诔鲑u人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。
(3)出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。
(4)承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
(5)第三人善意取得租賃物性質(zhì)認(rèn)定
�、俚谌松埔馊〉米赓U物
承租人或者租賃物的實(shí)際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持(第三人可以根據(jù)善意取得制度，享有物權(quán))
�、诔鲎馊藢�(duì)租賃物的物權(quán)保障。但有下列情形之一第三人不享有相應(yīng)物權(quán)：
出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)，第三人在與承租人交易時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該物為租賃物的;
出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的;
第三人與承租人交易時(shí)，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢的;
出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形。
3.合同的解除
(1)出租人法定解除權(quán)
出租人可以單方請(qǐng)求法院解除融資租賃合同情形：
�、俪凶馊宋唇�(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的;
�、诔凶馊宋窗凑蘸贤s定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;
�、酆贤瑢�(duì)于欠付租金解除合同的情形沒(méi)有明確約定，但承租人欠付租金達(dá)到兩期以上，或者數(shù)額達(dá)到全部租金百分之十五以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;
�、艹凶馊诉`反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。
(2)承租人法定解除權(quán)
因出租人的原因致使承租人無(wú)法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。
4.雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
(1)在融資租賃合同中，承租人承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。
(2)在融資租賃合同中，承租人占有租賃物期間。租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人對(duì)第三人不承擔(dān)賠償責(zé)任。
(3)在融資租賃合同中，出租人和承租人對(duì)租賃期間屆滿租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。
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