2011年注冊會計師考試《經(jīng)濟法》預(yù)習講義(81)

　　5、租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付。

　　6、買賣不破租賃(2003年單選題、2005年單選題)

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

　　【相關(guān)鏈接】(1)先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先;(2)先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先。

　　【例題1·單選題】甲公司將所屬設(shè)備租賃給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設(shè)備賣給丙公司。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述正確的是( )。(2003年)

　　A、甲公司在租賃期間不能出賣出租設(shè)備

　　B、買賣合同有效，原租賃合同繼續(xù)有效

　　C、買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止

　　D、買賣合同有效，原租賃合同須經(jīng)丙公司同意后方繼續(xù)有效

　　【答案】B

　　【例題2·單選題】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。下列有關(guān)該租賃合同效力的表述中，正確的是( )。(2005年)

　　A、租賃合同在乙和丙之間繼續(xù)有效

　　B、租賃合同自動解除

　　C、租賃合同自動解除，但是甲應(yīng)當對乙承擔違約責任

　　D、租賃合同自動解除，但是丙應(yīng)當另行與乙訂立租賃合同

　　【答案】A

　　【例題3·多選題】甲將自己的房屋出租給乙，租期為2年，在租賃期間，甲又與丙簽訂了房屋買賣合同。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲與丙簽訂的買賣合同無效，因為甲未取得乙的同意

　　B、甲應(yīng)當提前通知乙房屋將要出售

　　C、乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于丙購買該房屋

　　D、如丙購買了房屋，則丙有權(quán)決定甲、乙之間的原房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行

　　【答案】BC

　　7、房屋租賃合同(2010年新增)(P405)

　　房屋租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規(guī)定以外，還要注意以下問題：

　　(1)房屋租賃的無效與處理

　　房屋租賃合同存在下列情形時，合同無效：

　�、俪鲎馊司臀慈〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

　　②出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

　　③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

　　房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。但當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　(2)房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)

　　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　【解釋1】這是房屋租賃合同中特別為承租人設(shè)計的優(yōu)先購買權(quán)，只有房屋租賃規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)，其他標的物租賃并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

　　【解釋2】出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

　　【解釋3】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　【解釋4】具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　(3)房屋租賃中同住人的權(quán)利

　�、俪凶馊嗽诜课葑赓U期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　�、诔凶馊俗赓U房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當支持。

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