三、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)

　　1.由于房地產價格是由地價和房價共同組成的，其價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性，主要體現在哪些方面?

　　2.影響土地級別的因素主要歸納為哪五類?

　　3.新建房地產價格的構成中，開發(fā)成本主要由哪些方面構成的?

　　4.基準地價修正系數測定有哪些途徑?

　　四、計算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.某寫字樓建筑面積3000m2，月租金水平為140元/m2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的4%，合理運營費用為有效毛租金的35%，求該寫字樓的凈收益?

　　2.為評估某商鋪的價格，在該商鋪附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：

　　上表交易情況中，正(負)值表示可比實例價格高(低)于其正常價格的幅度;區(qū)域因素和個別因素中，正(負)值表示可比實例的相應因素優(yōu)(劣)于估價對象的幅度。從2009年1月1日至2009年6月31日該類商鋪的市場價格基本不變，以后月均遞增2%。試利用上述資料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價(如需計算平均值，采用簡單算術平均法)。

　　五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.論述房地產估價的現實意義。

　　2.論述剩余法的適用范圍。