2021中級會計(jì)師真題答案 ※ 真題下載

2021.9.5中級會計(jì)《經(jīng)濟(jì)法》真題考點(diǎn)

——合同法——房屋租賃合同

　　1、房屋租賃合同效力

　　(1)無效的房屋租賃合同

　　①出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋

　　②出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑。

　�、圩赓U期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。

　　但以上違法因素在一審法庭辯論終結(jié)前消滅的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。

　　(2)當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

　　(3)房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

　　2、出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(占有>登記備案>合同成立)

　　(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

　　(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

　　(3)合同成立在先的。

　　【提示】不能取得租賃房屋的承租人有權(quán)依法請求解除合同、賠償損失。

　　3、房屋租賃合同的解除

　　發(fā)生下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

　　(1)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

　　(2)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;

　　(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

　　4、房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)

　　(1)出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　【鏈接】租賃物(不限于房屋)在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　(2)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。 但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

　　(3)租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

　�、俜课菰诔鲎馇耙言O(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

　�、诜课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾�。

　　【鏈接】抵押在先，出租在后的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　(4)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

　�、俜课莨灿腥诵惺箖�(yōu)先購買權(quán)的;

　�、诔鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　�、鄢鲎馊寺男型ㄖx務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán);出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

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