6.在估算投資項目各年凈現(xiàn)金流量時，為了避免發(fā)生錯誤，應掌握的原則有(　　)。

　　A.以增量現(xiàn)金流量為基礎

　　B.沉沒成本不應考慮

　　C.不要忽視機會成本

　　D.不應忽視項目實施產(chǎn)生一些間接影響

　　E.不要忽視資金的時間價值

　　[答案]A，B，C，D

　　[解析]應注意掌握以下原則。(1)以增量現(xiàn)金流量為基礎;(2)沉沒成本不應考慮。(3)不要忽視機會成本。(4)不應忽視項目實施產(chǎn)生的間接影響。

　　7.初始投資現(xiàn)金流量的特點是(　　)。

　　A.只有現(xiàn)金流出量

　　B.只有現(xiàn)金流入量

　　C.凈現(xiàn)金流量通常為負值

　　D.凈現(xiàn)金流量通常為正值

　　[答案]A，C

　　[解析]初始投資現(xiàn)金流量通常表現(xiàn)為只有現(xiàn)金流出量而無現(xiàn)金流入量。因此，這個時期的凈現(xiàn)金流量通常為負值。

　　8.根據(jù)房地產(chǎn)投資項目所處的階段不同，現(xiàn)金流量可分為(　　)。(2006年試題)

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.初始投資現(xiàn)金流量

　　C.經(jīng)營現(xiàn)金流量

　　D.累計現(xiàn)金流量

　　E.終結(jié)現(xiàn)金流量

　　[答案]B，C

　　案例分析題：

　　某開發(fā)公司購買空地一塊，擬開發(fā)住宅小區(qū)。地價800萬元一次付清，預計建設期為兩年，第一年建設投資600萬元，第二年建設投資1000萬元，住宅總建筑面積15000平方米，預計平均售價為2600元/平方米;銷售計劃為：建設期第一、二年分別預售房屋的10%和20%，銷售期第一、二年分別銷售40%和30%，銷售稅、代理費等占銷售收入的10%;基準收益率為10%。

　　1.該項目的動態(tài)投資回收期為(　　)年。

　　A.3.30　　B.3.00　　C.2.21　　D.2.14

　　2.該項目的凈現(xiàn)值為(　　)萬元。

　　A.471.18　　B.501.42　　C.574.14　　D.798.45

　　3.可以判定該項目是經(jīng)濟合理的主要依據(jù)是(　　)。

　　A.投資回收期>0　　B.凈現(xiàn)值>0　　C.內(nèi)部收益率>0　　D.內(nèi)部收益率>10%

　　4.若該項目所有資金均來源于貸款，則該項目能承受的最大貸款利率是(　　)。

　　A.13.54%　　B.21.11%　　C.23.54%　　D.31.11%

　　[答案]A，B，BD，C

　　[解析]

　　1.N=3時，NPV=-800-226.36-246.28+1054.85=-217.79。

　　因此，回收期大于3年，應選A

　　2.各年的凈現(xiàn)值折現(xiàn)到第一年年初，然后相加。

　　719.2+1054.85-246.3-226.4-800=501.42

　　3.凈現(xiàn)值=501.42大于0，動態(tài)投資回收期為3.3年小于4年，說明內(nèi)部收益率大于基準收益率為10%。滿足這兩個條件，因此可以判定該項目是經(jīng)濟合理。

　　4.該項目能承受的最大貸款利率實際上是該項目計算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，也即內(nèi)部收益率

　　取20%時，NPV=-800-207.5-206.94+812.5+507.81=105.87

　　取25%時，NPV=-800-199.2-190.72+718.85+431.31=-39.76

　　20%+(25%-20%)*105.87/(105.87+39.76)=23.63%

　　答案C最接近且小于23.63%，故選C

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