第四節(jié)　房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

　　【本節(jié)主要內(nèi)容】

　　1. 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析概述

　　2. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別

　　3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計及評價

　　4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對

　　【內(nèi)容詳解】

　　1. 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析概述

　　1.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

　　■ 風(fēng)險

　　☆ 風(fēng)險是某種不利事件或損失發(fā)生的概念及其后果的函數(shù)

　　■ 房地產(chǎn)投資風(fēng)險

　　☆ 指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失

　　■ 房地產(chǎn)投資各階段的主要風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資階段　　主要風(fēng)險表現(xiàn)

　　論證設(shè)計階段　　市場研究與項目評估分析和預(yù)測的準(zhǔn)確性

　　資金籌措階段　　資本結(jié)構(gòu)的變化對未來收益的影響

　　項目建設(shè)階段　�、俪邪痰捻椖靠刂婆c管理能力

　�、谕ㄘ浥蛎�

　　③不可預(yù)料事件

　　■ 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的內(nèi)涵

　　☆ 投資者在風(fēng)險損失與風(fēng)險報酬之間進(jìn)行權(quán)衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個平衡點(diǎn)

　　【例題·單選題】【2007年真題】在房地產(chǎn)開發(fā)項目論證設(shè)計階段，投資的主要風(fēng)險是( )。

　　A.發(fā)生不可預(yù)料的意外事件

　　B.資本結(jié)構(gòu)的變化

　　C.項目評估分析和預(yù)測的準(zhǔn)確性

　　D.承包商對項目控制與管理的能力

　　[答案]C

　　1.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征(六特征)

　　■ 客觀性-風(fēng)險客觀存在，不以人的意志為轉(zhuǎn)移

　　■ 不確定性-難以預(yù)知

　　■ 潛在性-是風(fēng)險存在的形式，受其它事物影響

　　■ 損益雙重性-風(fēng)險也意味著機(jī)會

　　■ 可測性-風(fēng)險不確定但是可以進(jìn)行主觀的決斷

　　■ 相關(guān)性-風(fēng)險與投資行為及決策相關(guān)

　　1.3 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的含義和內(nèi)容

　　■ 含義

　　☆ 在財務(wù)評價和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識別項目在將在建設(shè)和運(yùn)營過程中潛在的主要風(fēng)險因素，提示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險的對策，降低風(fēng)險損失

　　■ 內(nèi)容(四環(huán)節(jié))

　　☆ 風(fēng)險識別

　　☆ 風(fēng)險估計

　　☆ 風(fēng)險評價

　　☆ 風(fēng)險應(yīng)對

　　【例題·單選題】【2008年真題】風(fēng)險管理的內(nèi)容不包括( )。

　　A.風(fēng)險制造　　　B.風(fēng)險識別

　　C.風(fēng)險評估　　　D.風(fēng)險應(yīng)對

　　[答案]A

　　[解析]風(fēng)險管理的內(nèi)容主要有四項，分別是風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對。

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