第五節(jié)　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

　　1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　■財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目標(biāo)

　　☆項(xiàng)目的盈利能力

　　☆項(xiàng)目的清償能力

　　▼財(cái)務(wù)清償能力-項(xiàng)目收回全部投資的能力

　　▼債務(wù)清償能力-項(xiàng)目清償債務(wù)的能力

　　■指標(biāo)體系

　　2. 動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)及其計(jì)算

　　2.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　■概念

　　☆指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各計(jì)算時(shí)點(diǎn)的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動(dòng)的起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　　■實(shí)質(zhì)

　　☆都是把資金換算到起始點(diǎn)時(shí)進(jìn)行計(jì)算，即F～P或A~P

　　■基準(zhǔn)收益率(基準(zhǔn)折現(xiàn)率)

　　☆是企業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的，可接受的投資項(xiàng)目方案最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平(最低盈利水平)

　　☆以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、通脹及資金限制等影響因素

　　■計(jì)算公式

　　☆F～P或A~P后，再計(jì)算所有現(xiàn)金流的代數(shù)和

　　■評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

　　☆PNPV≥0，說(shuō)明方案正好達(dá)到預(yù)定的投資收益水平，或者尚有盈余，項(xiàng)目可以接受

　　☆PNPV<0，說(shuō)明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受

　　■優(yōu)點(diǎn)

　　☆考慮了資金的時(shí)間價(jià)值

　　☆經(jīng)濟(jì)意義明確直觀

　　☆判斷準(zhǔn)則直觀明了

　　■缺點(diǎn)

　　☆計(jì)算時(shí)必須事先給出基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的收益率來(lái)折現(xiàn)，而該折現(xiàn)率的確定比較難

　　☆是絕對(duì)指標(biāo)而不是相對(duì)指標(biāo)，不能反映投資的使用效率(即沒(méi)有考慮初始投資的大小)

　　2.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　■概念

　　☆使投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的折現(xiàn)率(NPV=0時(shí)的折現(xiàn)率)

　　■實(shí)質(zhì)

　　☆反應(yīng)項(xiàng)目的盈利能力

　　☆還表明項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

　　■內(nèi)部收益率函數(shù)的性質(zhì)-減函數(shù)

　　☆i1時(shí)，凈現(xiàn)值為FNPV1>0，則r一定比i1大

　　☆i2時(shí)，凈現(xiàn)值為FNPV2<0，則r一定比i2小

　　■計(jì)算方法-插值法

　　☆i1時(shí)，凈現(xiàn)值為FNPV1>0

　　☆i2時(shí)，凈現(xiàn)值為FNPV2<0

　　☆i1、 i2之差一般不宜超過(guò)2%，最大不超過(guò)5%

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