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　　第十章：另類投資(不動產(chǎn)投資)

　　不動產(chǎn)投資特征

　　1、不動產(chǎn)投資的巨額性;

　　2、不動產(chǎn)投資的長期性;

　　3、不動產(chǎn)投資的風(fēng)險性(不確定性);

　　4、不動產(chǎn)投資有較強的金融依賴性;

　　5、不動產(chǎn)投資有較強的專業(yè)性;

　　6、不動產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性，

　　不動產(chǎn)投資形式

　　1、按投資主體的不同，有國家投資、企業(yè)投資、個人投資;

　　2、按投資方式不同，分為直接投資和間接投資;

　　3、按投資項目不同，分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資。

　　在美國，房地產(chǎn)投資信托基金必須將自身的大部分資產(chǎn)和收入與房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行掛鉤，同時需要每年將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東，也就意味著房地產(chǎn)投資信托基金具有高分紅的性質(zhì)。一般房地產(chǎn)投資信托基金的收入比傳統(tǒng)證券中的債券要高，比股票要低，影響其收益的因素主要包括利率水平、股市景氣度和房地產(chǎn)市場景氣度。與中國市場不同，在美國市場，房地產(chǎn)投資信托基金在公司層面免征企業(yè)所得稅，因此較為盛行。

　　投資者通過REITs可以不用直接擁有真實房地產(chǎn)而投資房地產(chǎn)行業(yè)。在美國，1999年之后REITs規(guī)模出現(xiàn)了成倍增長，而在中國內(nèi)地投資市場，這類證券則剛剛興起。

　　2014年5月，中信證券首次推出了北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈兩棟辦公樓作為標(biāo)的物的房地產(chǎn)投資信托基金，計劃期限為3～5年，通過將投資者以風(fēng)險偏好進(jìn)行分類，分為優(yōu)先級和次級。優(yōu)先級投資者是趨于風(fēng)險厭惡的投資者，以500萬元起購，趨于風(fēng)險偏好的次級投資者則以3 000萬元起購;首先將投資收益分配給優(yōu)先級投資人，而后剩余收益分配給次級投資者。該房地產(chǎn)投資信托基金總規(guī)模達(dá)到52.1億元。房地產(chǎn)投資信托基金給予個體投資者和中小型投資者新的房地產(chǎn)投資渠道，同時，可以給中國現(xiàn)在主要依賴銀行貸款進(jìn)行融資的房地產(chǎn)公司提供新的融資渠道，給中國房地產(chǎn)市場帶來全新的局面。

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