(六)土地增值稅

　　1. 納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

　　2. 納稅對象

　　土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

　　3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率

　　(1)計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

　　稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目包括下列幾項(xiàng)：

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

　�、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

　�、诎磭�家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項(xiàng)目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20% (3.4.7)

　　6)舊房及建筑物的評估價(jià)格。

　　(2)稅率。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。具體稅率見表3.4.3。

　　表3.4.3 土地增值稅稅率表

　　表3.4.3 土地增值稅稅率表

　　4. 應(yīng)納稅額

　　【例3.4.6】某企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。試確定該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　解：扣除項(xiàng)目金額=3700+277.5=3977.5(萬元)

　　土地增值額=5000-3977.5=1022.5(萬元)

　　增值額與扣除項(xiàng)目比例=1022.5/3977.5≈26%，適用稅率為30%，扣除率為0，應(yīng)納土地增值稅=1022.5×30%=306.75(萬元)

　　【例3.4.7】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬元，扣除項(xiàng)目金額為250萬元，試計(jì)算此次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　解：應(yīng)納土地增值稅可按以下步驟進(jìn)行：

　　(1)計(jì)算增值額：

　　1000-250=750(萬元)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的50%，100%，200%比值：

　　本題扣除項(xiàng)目金額的50%為125，扣除項(xiàng)目金額的100%為250，扣除項(xiàng)目金額的200%為500

　　(3)將增值額按照0~扣除項(xiàng)目金額的50%，扣除項(xiàng)目金額的50%~100%，扣除項(xiàng)目金額的100%~200%，超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，分成四段，從前到后每段的稅率分別為30%，40%，50%，60%

　　(4)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額;

　　125×30%+125×40%+250×50%+250×60%=362.5(萬元)

　　本例中增值額占扣除項(xiàng)目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為0.35，采用速算扣除法可計(jì)算如下：

　　應(yīng)納稅額=750×60%-250×0.35

　　=450-87.5

　　=362.5(萬元)

　　5. 稅收優(yōu)惠

　　(1)納稅人建造普通住宅出售時(shí)，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，就其全部增值額計(jì)稅。

　　(2)對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實(shí)行優(yōu)惠。

　　(3)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　(4)1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

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