一、建筑面積在應用中的問題

　　各類房產，包括房地產開發(fā)商開發(fā)的房產所營造的空間包括實體空間、景觀空間和以二者依 托的文化和信息空間。在房產交易中，景觀空間、文化和信息空間屬于“軟性”指標，而實 體空間則是“硬性”指標，在“硬性”指標中除反映二維平面和與層高相關的建筑面積外， 還有諸如裝修和設備的標準等諸多指標，但在現(xiàn)實的生活中，房產的交易往往更多的關注在 建筑面積上。盡管建筑面積不能完整的反映房產的質素及其相應的價值，但在目前的各類交 易中，建筑面積仍然作為一個重要的比價和交易依據(jù)，在這里，房地產的價值抽象到了建筑 面積乘以單價這樣一個公式中，在房地產的交易習慣上又往往先確定單價，因而建筑面積的大小將影響到房產總價的高低。一般來說，房地產單價都在每平方米數(shù)千元，幾個平方到幾 百個平方的面積差異帶來的就是上萬元乃至上百萬元的影響�！翱s水樓”、“膨脹樓”現(xiàn)象 以及由此引致的糾紛在現(xiàn)實生活中時有發(fā)生。

　　簡單的建筑面積問題為什么會帶來一系列的問題呢?這有主觀和客觀兩方面的原因。主觀原 因 包括利益的驅使、責任心不強、對產權管理部門的依賴及認識方面的問題�？陀^原因則包括 建筑面積計算依據(jù)的規(guī)定不完備、計算規(guī)則不系統(tǒng)、不完善、計算程序復雜化等;在預售商 品房的情況下，缺乏相應的補充條款;同時也缺乏相應的具有操作性的法規(guī)及監(jiān)督系統(tǒng)。綜 合反映，更深層的原因則是建筑面積的概念問題，本文主要就此作進一步的分析。建筑面積 在應

　　用中的問題主要有以下幾個方面：

　　1.1建筑面積概念的模糊。建筑面積既有廣義也有狹義的概念。建筑面積既是一種計量單位 ，又有建筑部位及功能的含義，由于存在廣義與狹義的區(qū)別也較易產生混淆。廣義的概念包 括所有與建筑相關的面積;應用中的各類建筑面積均為狹義的概念。以廣義概念應用到實際 生活中自然會導致各種各樣的問題，因為建筑面積加上不同的前綴代表的是不同的含義。在 各類教科書和參考書中有多種解釋，但各種描述尚未能完整的反映出建筑面積的全部內涵， 關于這一點在后面“建筑面積的概念”一節(jié)中將進一步說明。

　　1.2規(guī)則的混同。由于概念模糊，導致建筑面積計算規(guī)則的混同，這在一些地方性的規(guī)則中 表現(xiàn)得尤為明顯。應該看到，地方性的補充規(guī)則在實踐中也解決了一些問題，但并未能從根 本上解決建筑面積糾紛問題。在房地產交易中談到建筑面積的時候，一要搞清楚是指哪個階 段、哪一部分的“名稱”，還是指的“單位”;二要搞清楚指的是自然層建筑面積還是產權 面積，即使是同一個建筑部位，由于對公用面積進行分攤(公用面積又分應分攤公用面積和 不應分攤的公用面積)，產權面積與自然層建筑面積不一定是相等的。自然層建筑面積的計 算規(guī)則是產權面積計算規(guī)則的前提，它們共同成為產權面積計算的技術依據(jù)，顯然，應該各 自獨立、形成一套技術規(guī)范和標準，有的地方將產權面積的計算權、解釋權統(tǒng)歸到產權測繪 部門既缺乏理論依據(jù)，同時在市場經濟中這種技術的壟斷應該說也是不合時宜的;將建筑面 積的計算與測繪硬扯在一起實在有些牽強也避免不了面積糾紛的產生;這類問題顯然是由于 規(guī)則的混同產生的，而其深層的原因同樣是建筑面積概念不清造成的。筆者在工作中處理的 一個實例就是按照產權部門執(zhí)行的技術法規(guī)，在1棟30層、20000m2的綜合樓合作建房項目 進行面積分配時，編制了詳實的計算書，包括編制說明、附圖、分項計算式、有關問題的說 明，逐項復核，促成產權測繪部門收回了已蓋章發(fā)出的《竣工面積查丈報告》，按照我方思 路和實際情況進行了修改，減下300m2，避免了200多萬損失。

　　1.3規(guī)則中的盲區(qū)。在實踐中，由于建筑技術的發(fā)展及房地產交易的活躍，在自然層建筑面 積和產權面積計算規(guī)則中均存在一些需要具體、靈活掌握的原則，以技術規(guī)范的角度來看， 對應實際情況，這些不確定的原則就是盲區(qū)，在具體操作上可作多種解釋，必然也會導致糾 紛，即使由“權威”部門來作裁定，也難以讓人心服。例如：電梯井道底座落在下一層時如 何確定;電梯機房下面最后一層一般要求4.5m以上，超過頂層層高部分又滿足計算面積的層 高時如何確定等。

　　1.4不完善的規(guī)則體系。這一點仍然與規(guī)則的混同有關，陸續(xù)頒布的《建筑面積計算規(guī)則》 、《商品房面積計算及公用面積分攤規(guī)則》等一系列規(guī)則仍未能從根本上解決建筑面積糾紛 問題。1998年12月國家技術監(jiān)督局頒布的《商品房銷售面積測量與計算》(JJF1058-1998)在 某種程度上也只能說是一種妥協(xié)，“建筑面積”不好算，那就算“戶內面積”，如果所有的 房產交易都以“戶內面積”計算，那么這種妥協(xié)是有成效的，但問題在于，大量的交易仍以 “建筑面積”進行;即使技術監(jiān)督部門解決了建筑面積的“單位”問題，那么作為“名稱” 的建筑面積呢? 一方面，從前面提到的規(guī)則的混同來看，“戶內面積”僅屬自然層面積計算 規(guī)則的范圍，如果都采用“戶內面積”為標準進行交易，則大可不必再制定什么產權面積或 商品房面積計算規(guī)則了。

　　應該說，在房產交易中，把注意力一味放在建筑面積上，是消費心理不成熟和房地產交易市 場不成熟的綜合表現(xiàn)，隨著房地產二級市場、租務市場的健全完善，特別是符合市場需求的 中介機構和律師的介入，房地產交易中的“數(shù)量”問題以及相關的“質量”問題會越來越少 ，但就目前而言，作為一個可能引致社會問題的技術問題，給予更多的關注是完全必要的。