1Z303034  掌握建筑市場主體誠信評價的基本規(guī)定

　　一、政府對市場主體的守法誠信評價

　　政府對市場主體的守法誠信評價是政府主導(dǎo)，以守法為基礎(chǔ)，根據(jù)違法違規(guī)行為的行政處罰記錄，對市場主體進(jìn)行誠信評價。評價內(nèi)容包括對市場主體違反各類行政法律規(guī)定強制義務(wù)的行政處罰記錄以及其他不良失信行為記錄。

　　二、社會中介信用機構(gòu)的綜合信用評價

　　重點解析：

　　1、政府對市場主體的守法誠信評價是：政府主導(dǎo)，以守法為基礎(chǔ)，對市場主體違反各類行政法律規(guī)定強制義務(wù)的行政處罰記錄以及其他不良失信行為記錄。

　　2、評價標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容以建筑市場有關(guān)的法律責(zé)任為主要依據(jù)。

　　1Z304000  建設(shè)工程合同和勞動合同法律制度

　　1Z304010  建設(shè)工程合同制度

　　1Z304011  掌握合同的法律特征和訂立原則

　　三、合同的分類

　　重點解析：

　　1、熟悉合同的分類，其中新增知識點為主合同與從合同，諾成合同與實踐合同。

　　2、理解要式合同與不要式合同的區(qū)別。其區(qū)別在于合同的成立是否需要采取特定的形式。需要采用特定形式的，就是要式合同，不需要采用特定形式的，就是不要式合同。

　　1Z304012 掌握合同的要約與承諾

　　一、 合同訂立與合同成立

　　重點解析：

　　1、掌握合同成立的條件（1）存在二方以上的訂約當(dāng)事人；（2）訂約當(dāng)事人對合同主要條款達(dá)成一致意見。

　　2、理解合同成立的兩個階段：要約和承諾。《合同法》規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，承諾是受要約人同意要約的意思表示。如招標(biāo)人向投標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)通知書，是承諾。

　　二、要約

　　《合同法》規(guī)定，要約到達(dá)受要約人時生效。

　　要約可以撤回，但撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人。要約可以撤銷，但撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。

　　有下列情形之一的，要約不得撤銷：（1）要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；（2）受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。

　　重點解析：

　　1、從表現(xiàn)形式上看，要約撤回發(fā)生在要約到達(dá)（或剛剛到達(dá)）受要約人之前，而要約撤銷則發(fā)生在要約已經(jīng)到達(dá)受要約人，受要約人尚未發(fā)出承諾通知之前。兩者的實質(zhì)區(qū)別在于：前者是在要約尚未生效（或剛剛生效）時發(fā)生的，而后者則是在要約生效后，受要約人發(fā)出承諾通知前。

　　2、對于要約不得撤銷的兩類情形，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確記憶。特別要注意第二項，要求受要約人不僅要求“有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的”，而且要求“已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作”，兩個并列條件缺一不可。

　　1Z304013  掌握建設(shè)工程施工合同的法定形式和內(nèi)容

　　一、建設(shè)工程施工合同的法定形式

　　《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。《合同法》明確規(guī)定，建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

　　重點解析：

　　1、合同的三種形式屬于合同法的基本知識，需要掌握并理解其含義。

　　2、格外注意“書面形式”不局限于“白紙黑字”，只要是“可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式”都屬于書面形式。

　　3、重點掌握《合同法》第36條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”，這條屬于特殊情況特殊處理，易于命題。

　　二、合同的內(nèi)容

　　合同的內(nèi)容，即合同當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，除法律規(guī)定的以外，主要由合同的條款確定。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：

　�。ㄒ唬┊�(dāng)事人的名稱或者姓名和住所

　�。ǘ�(biāo)的

　　（三）數(shù)量

　�。ㄋ模┵|(zhì)量

　　（五）價款或者報酬

　�。┞男衅谙蕖⒌攸c和方式

　�。ㄆ撸┻`約責(zé)任

　　（八）解決爭議的方法

　　當(dāng)事人在合同中特別約定的條款，也作為合同的主要條款。

　　重點解析：

　　準(zhǔn)確理解合同內(nèi)容各條款的內(nèi)容，重點掌握建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容。施工合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設(shè)工期、中間交工工程的開工和竣工時間、工程質(zhì)量、工程造價、技術(shù)資料交付時間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款和結(jié)算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款。

　　1Z304014  掌握建設(shè)工程工期和支付價款的規(guī)定

　　一、建設(shè)工程工期

　　建設(shè)部、國家工商行政管理局《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》規(guī)定，工期指發(fā)包人承包人在協(xié)議書中約定，按總?cè)諝v天數(shù)（包括法定節(jié)假日）計算的承包天數(shù)。

　　開工及開工日期、工程暫停施工、工期順延、竣工日期等，直接決定了工期天數(shù)。

　　二、工程價款的支付

　　《合同法》規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

　　如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，《合同法》規(guī)定，價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行；履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。

　　重點解析：

　　1、掌握這項規(guī)定的一個根本前提條件是“沒有約定或者約定不明”，這在答題時必須首先看清楚！

　　2、應(yīng)注意其規(guī)定的時間和地點。時間是“訂立合同時”，而不是“履行合同時”；地點是“履行地”，而不是“訂立地”。價格形式則是“市場價”，而不是“政府價”或“指導(dǎo)價”。

　　3、對墊資的處理規(guī)定必須掌握。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，當(dāng)事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外。當(dāng)事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當(dāng)事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。

　　4、對黑白合同糾紛的規(guī)定必須掌握。對于“黑白合同”的糾紛，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條規(guī)定：當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。

　　5、承包人工程價款的優(yōu)先受償權(quán)

　　《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

　　《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，作出了如下解釋：

　　1．人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　2．消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　3．建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

　　4．建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

　　重點解析：

　　1．《解釋》中的規(guī)定顯然是本部分的核心，需要重點掌握。

　　2．理解《解釋》中規(guī)定的事由。

　　3．理解并掌握《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》。

　　1Z304015  掌握建設(shè)工程賠償損失的規(guī)定

　　三、賠償損失的范圍

　　賠償損失范圍包括直接損失和間接損失。直接損失是指財產(chǎn)上的直接減少。間接損失（又稱所失利益），是指失去的可以預(yù)期取得的利益�？梢灶A(yù)期取得的利益（也稱可得利益），是指利潤而不是營業(yè)額。

　　重點解析：

　　重點掌握如何確定賠償損失的范圍。賠償損失除包括實際造成的損失外，還包括預(yù)期可得利益（即間接損失）。這里要注意應(yīng)當(dāng)是有違約方預(yù)見而不是由守約方預(yù)見。預(yù)見的時間應(yīng)是合同訂立時。

　　四、約定賠償損失與法定賠償損失

　　約定賠償損失，《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　法定賠償損失，是指根據(jù)法律規(guī)定的賠償范圍、損失計算原則與標(biāo)準(zhǔn)，確定賠償損失的金額。

　　重點解析：

　　1、注意約定賠償損失是為了彌補法定賠償損失的不足。

　　2、注意約定賠償損失原則上優(yōu)先于法定賠償損失。

　　3、掌握作為約定賠償損失，一旦發(fā)生違約并造成受害人的損害以后，受害人不必證明其具體損害范圍即可依據(jù)約定賠償損失條款而獲得賠償。

　　1Z304016  掌握無效合同和效力待定合同的規(guī)定

　　一、 無效合同

　　無效合同是指合同內(nèi)容或者形式違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，因而不能產(chǎn)生法律約束力，不受到法律保護(hù)的合同。

　　無效合同的特征是：（1）具有違法性；（2）具有不可履行性；（3）自訂立之時就不具有法律效力。

　�。ㄒ唬o效合同的類型

　�。�1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　�。�2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　�。�3）以合法形式掩蓋非法目的；

　�。�4）損害社會公共利益；

　　（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

　�。ǘo效的免責(zé)條款

　　免責(zé)條款，是指當(dāng)事人在合同中約定免除或者限制其未來責(zé)任的合同條款；免責(zé)條款無效，是指沒有法律約束力的免責(zé)條款。

　　《合同法》規(guī)定，合同中的下列免責(zé)條款無效：（1）造成對方人身傷害的；（2）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。

　　重點解析：

　　1、這五種導(dǎo)致合同無效的情形應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確記憶，特別是要和后文中“可變更、可撤銷合同”以及“效力待定合同”相區(qū)別。

　　2、對于“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”這種情形，其重心在于損害國家利益，如果僅僅是以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，則屬于可變更、可撤銷的合同，而不再是屬于無效的合同。

　　3、違反法律、行政法規(guī)這兩種法律規(guī)范性文件的強制性規(guī)定才會導(dǎo)致合同無效，而不包括如地方性法規(guī)、部門規(guī)章等下位法的強制性規(guī)定。

　　4．無效的免責(zé)條款很適合命題，需要注意掌握。

　�。ㄈ┙ㄔO(shè)工程無效施工合同的主要情形

　　（1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；

　�。�2）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

　�。�3）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。

　　承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無效。

　　二、效力待定合同

　　效力待定合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關(guān)生效要件的規(guī)定，其合同效力能否發(fā)生尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效。

　　《合同法》規(guī)定的效力待定合同有三種，即限制行為能力人訂立的合同，無權(quán)代理人訂立的合同，無處分權(quán)人處分他人的財產(chǎn)訂立的合同。

　�。ㄒ唬┫拗菩袨槟芰θ擞喠⒌暮贤�

　　重點解析：

　　1、限制民事行為能力人訂立的合同在以下三種情況下是有效的：

　�。�1）經(jīng)過法定代理人追認(rèn)

　　限制民事行為能力人包括十周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。

　�。�2）純獲利益的合同，如贈與合同

　�。�3）與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同

　　2、兩種不需經(jīng)法定代理人追認(rèn)就有效的合同，應(yīng)當(dāng)牢牢掌握。

　　3、注意掌握相對人催告法定代理人追認(rèn)的期限是1個月。

　�。ǘo權(quán)代理人訂立的合同

　　重點解析：

　　1．注意掌握無權(quán)代理的三種情形，包括：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止。

　　2．表見代理具有以下特點：

　�。�1）表見代理在性質(zhì)上屬于無權(quán)代理，但善意相對人有理由相信行為人有代理權(quán)。

　�。�2）表見代理雖屬無權(quán)代理，但其后果卻是代理行為有效。

　�。ㄈo權(quán)處分行為

　　重點解析：

　　注意掌握無處分權(quán)人訂立的合同，在兩種情況下有效：一是經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)；二是無處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)。

　　1Z304017  掌握合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、撤銷和終止

　　一、 合同的履行

　　《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

　　二、合同的變更

　�。ㄒ唬┖贤淖兏毥�(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致

　　（二）合同變更須遵循法定的程序

　�。ㄈ⿲贤兏鼉�(nèi)容約定不明確的推定

　　重點解析：

　　注意對合同變更的內(nèi)容“約定不明確”的，推定為未變更，任何一方無權(quán)要求對方履行約定不明確的變更內(nèi)容。

　　三、合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓

　　重點解析：

　　重點掌握合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓范圍與抗辯權(quán)，注意不管是合同權(quán)利還是合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓都要經(jīng)對方同意。

　　四、可撤銷合同

　　所謂可撤銷合同，是指因意思表示不真實，通過有撤銷權(quán)的機構(gòu)行使撤銷權(quán)，使已經(jīng)生效的意思表示歸于無效的合同。

　　（一）可撤銷合同的種類

　　《合同法》規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（1）因重大誤解訂立的；（2）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。

　　重點解析：

　　1、對于上面這些構(gòu)成可撤銷合同的條件需要牢牢掌握，特別要和無效合同的五種情形對比記憶。

　　2、注意請求的對象既可以是人民法院，也可以是仲裁機構(gòu)。

　　3、注意行使撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使，并應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機構(gòu)申請。

　　4、注意此處的撤銷權(quán)是指對合同效力的撤銷。

　　五、合同的終止

　　合同的終止，是指依法生效的合同，因具備法定的或當(dāng)事人約定的情形，合同的債權(quán)、債務(wù)歸于消滅，債權(quán)人不再享有合同的權(quán)利，債務(wù)人也不必再履行合同的義務(wù)。

　　重點解析：

　　1、不同情形下解除合同的后果要牢牢掌握。

　　2、理解法定解除與約定解除的區(qū)別，其不同在于：法定解除是法律直接規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件具備時，解除權(quán)人可直接行使解除權(quán)；約定解除則是雙方的法律行為，單方行為不能導(dǎo)致合同的解除。

　　1Z304018  掌握違約責(zé)任及違約責(zé)任的免除

　　三、承擔(dān)違約責(zé)任的種類

　　合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任的種類主要有：繼續(xù)履行、采取補救措施、停止違約行為、賠償損失、支付違約金或定金等。

　　《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　重點解析：

　　1、應(yīng)該準(zhǔn)確掌握這三大類違約責(zé)任的承擔(dān)方式。

　　2、對于《合同法》第110條“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行�！边@些可以不繼續(xù)履行的特殊情形要重點掌握。

　　3、注意繼續(xù)履行可以與違約金、定金、賠償損失并用，但不能與解除合同的方式并用。

　�。ǘ┻`約金和定金

　　《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　重點解析：

　　注意表述細(xì)節(jié)：“低于”的可予以“增加”；而只有“過分高于”的才可以“適當(dāng)減少”。

　　當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（合同法第115條）

　　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　重點解析：

　　1、定金是合同擔(dān)保的形式之一，我們在《擔(dān)保法》中還會學(xué)到，在這里只要掌握住合同法第115條的規(guī)定即可。

　　2、應(yīng)當(dāng)注意定金條款和違約金條款只能選擇適用，這個知識點比較容易以案例的形式出現(xiàn)。

　　3、應(yīng)注意，任何一方當(dāng)事人如果選擇適用違約金條款，收受定金的一方應(yīng)當(dāng)將定金返還給交付定金的一方。